2021年一季度拿地数据看各城市与房企的变化：“集中供地”之后，哪些房企在扩张？_20页_1mb

“集中供地”之后，哪些房企在扩张？

核心内容

2021年第一季度，中国房地产市场在政策调控与市场环境的双重影响下，呈现出土地市场与房企拿地行为的变化趋势。整体土地供给和成交情况有所改善，但土地溢价率显著回落，流拍率也有所下降。与此同时，房企的拿地行为呈现出分化趋势，龙头房企拿地力度增强，而成长型和中型房企则相对减弱。

主要观点

1. 全国土地市场情况

• 土地出让金：2021Q1全国土地出让金同比增加17%，较2019Q1增加11%；3月单月土地出让金同比增长26%。
• 土地成交面积：2021Q1全国全口径累计成交建面为7.9亿平，同比增加6%；住宅出让金达9873亿元，同比增加15%。
• 土地溢价率：整体显著回落，3月全国、一线、二线、三四线城市溢价率分别为11%、0%、14%、19%，分别较2月下降4pct、9pct、3pct、1pct。
• 流拍率：2021年1月全国流拍率上升至8.2%，随后逐步下滑，3月降至4.9%，处于过去一年低位。

2. 高总价及高溢价率地块的城市分析

• 高总价地块：2021Q1全国共有8块地价超过50亿元的地块，主要集中在一线城市。
• 高溢价率城市：3月溢价率超过25%的城市数为37城，超过35%的为23城；溢价率超过25%的住宅城市为45城，超过35%的为28城。
• 溢价率变化趋势：2021Q1全国平均溢价率回落至17.67%，创近三年新低。

3. 样本房企拿地情况

• 拿地金额变化：
  • 龙头房企拿地金额同比上升14%；
  • 成长型房企同比下降16%；
  • 中型房企同比下降21%。
• 拿地方式变化：
  • 龙头房企在一级市场拿地金额同比上升24%；
  • 成长型房企在二级市场拿地金额同比上升115%；
  • 中型房企在二级市场拿地金额同比下降48%。
• 拿地区域分布：
  • 一线城市拿地金额占比由2020年的18%降至2021Q1的12%；
  • 二线城市拿地金额占比由54%上升至57%；
  • 三四线城市拿地金额占比为31%，上升2个百分点。
• 拿地销售比：2021Q1样本房企拿地销售比为35%，较2020年上升5个百分点，其中龙头房企的拿地销售比上升最明显。

关键信息

• 集中供地政策：对土地供给和成交产生了显著影响，供地周期不均，叠加一季度销售淡季，房企投资力度整体降低。
• 三道红线政策：对成长型房企影响较大，部分房企在政策出台前抢杠杆拿地。
• 投资建议：推荐关注业绩确定性强的龙头房企，如万科A、保利地产、金科股份、中南建设、新城控股、阳光城、招商蛇口、荣盛发展等，同时关注受益标的如融创中国、龙光集团、龙湖集团、旭辉控股集团、中国奥园、中国金茂、中国恒大等。
• 风险提示：销售回暖不及预期、房地产调控政策收紧。

样本房企分类

投资建议

• 推荐标的：万科A、保利地产、金科股份、中南建设、新城控股、阳光城、招商蛇口、荣盛发展。
• 受益标的：融创中国、龙光集团、龙湖集团、旭辉控股集团、中国奥园、中国金茂、中国恒大。

风险提示

• 销售回暖不及预期；
• 房地产调控政策收紧。

分析师信息

• 分析师：由子沛（华西证券房地产行业首席分析师）
• 研究助理：侯希得、肖峰

评级说明

• 公司评级：

  • 买入：股价相对强于上证指数达到或超过15%
  • 增持：股价相对强于上证指数在5%一15%之间
  • 中性：股价相对上证指数在-5%—5%之间
  • 减持：股价相对弱于上证指数5%—15%之间
  • 卖出：股价相对弱于上证指数达到或超过15%

• 行业评级：

  • 推荐：行业指数相对强于上证指数达到或超过10%
  • 中性：行业指数相对上证指数在-10%一10%之间
  • 回避：行业指数相对弱于上证指数达到或超过10%

资料来源

• 数据来源：中指研究院，华西证券研究所