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“两集中”加速洗牌，城市更新或成破局者

核心内容

本报告分析了“两集中”供地政策对房地产行业的影响，指出该政策在短期管控和长效机制两方面发力，推动行业结构分化和洗牌。同时，城市更新作为新的投资方向，逐渐成为房企应对政策压力、降低风险的突破口。

主要观点

1. 政策组合拳力度增加，拿地毛利率阶段性承压

• 房地产调控政策进一步收紧，短期以“降杠杆”为主，包括“三条红线”、贷款集中度管理及“四限”政策等。
• 长期政策则通过增加土地供应和优化土拍规则，对土地市场进行降温，以“稳预期”为目标。
• 土拍新政对中小房企产生明显“挤出效应”，部分城市如上海、苏州采用“一次报价规则”等，政府让利稳地价，但增加了房企拿地不确定性。
• 福州、宁波等地对地价和房价进行双重管控，利润空间进一步压缩，甚至出现负利润项目。

2. “两集中”供地整体均衡，城市及城际冷热不均

• 22城首批供地建筑面积达1.08亿平方米，占2019年总供应量的25.1%。
• 刚性限价城市整体供地力度高于弹性限价城市，前者平均占比28%，后者平均占比18%。
• 城市内部城郊结构分化显著，部分城市如宁波、武汉等以郊区地块“试水”，而北京、成都等则更积极布局主城区。
• 供地复合增速方面，刚性限价城市表现优于弹性限价城市，如厦门增速达181%，而福州、青岛出现负增长。

3. “两集中”加速策略分化，房企在机遇与风险间权衡

• 房企拿地策略呈现分化趋势，头部房企如融创、万科等倾向于全国均衡布局。
• 腰部房企如滨江、融信等深耕城市更新项目，以提升运营转化能力。
• 中小房企因资金紧张，被迫转向城市更新或寻求非22城投资机会。
• 城市更新成为房企巩固区域布局的重要渠道，有利于具备综合运营能力和资金实力的头部企业。

城市更新迎来政策春天，高门槛难挡房企入局

1. 城市更新成为行业新趋势

• 一二线城市核心区域土地开发趋近饱和，城市更新成为盘活存量、推动城市转型的重要手段。
• “十四五”规划将城市更新上升为国家战略，2021年全面推开。
• 房企通过城市更新项目，可降低对招拍挂土地的依赖，增强抗风险能力。

2. 城市更新对房企能力要求高

• 经营能力：城市更新项目运作周期长、业态复杂，对房企综合运营能力提出挑战。
• 融资能力：资金投入密集，要求房企具备充足的流动性及合理的资金结构。
• 协调能力：项目涉及多方主体，需协调政府、居民等关系，建立多元合作机制。

投资建议

• 建议关注具备稳健财务、土储丰富、销售能力强的房企，如万科A、保利地产、金地集团、龙湖集团。
• 成长受益型房企如新城控股、金科股份、中南建设，有望从中受益。
• 城市更新项目运营能力强的房企如佳兆业集团、合景泰富集团、富力地产、首开股份，具备更强的市场竞争力。

风险提示

• 房地产调控政策趋严，资金面持续收紧。
• 房企销售及销售回款不及预期，可能影响资金链安全。

关键信息总结

图表说明

• 图表1：政策组合拳和毛利率阶段性承压逻辑
• 图表2：22城政策梳理及量化得分表
• 图表3：22城政策量化得分表
• 图表4：22城政策梳理（截止2021年7月11日）
• 图表5：上海楼市调控政策时间线
• 图表6：十三城两集中首轮土地出让供地力度
• 图表7：十三城两集中首轮土地出让城郊结构
• 图表8：十三城两集中首轮土地出让供地相对2019Q1复合增速
• 图表9：十三城触顶成交和竞配建统计
• 图表10：十三城土拍细则梳理
• 图表11：十三城主城区两集中供地情况
• 图表12：十三城郊区两集中供地情况
• 图表13：22城刚性限价城市联合拿地占比
• 图表14：22城弹性限价城市联合拿地占比
• 图表15：22城两集中房企成交建面TOP15
• 图表16：TOP15房企成交建面占比
• 图表17：22城两集中房企成交金额TOP15
• 图表18：TOP15房企成交金额占比
• 图表19：22城纯宅宗地计容建面占比
• 图表20：22城纯宅宗地出让金占比
• 图表21：上海首轮两集中各用途宗地计容建面占比
• 图表22：上海首轮两集中各用途宗地出让金占比
• 图表23：上海首轮两集中各政策导向宗地计容建面占比
• 图表24：上海首轮两集中各政策导向宗地出让金占比