房地产深度报告：“两集中”加速洗牌，城市更新或成破局者_53页_4mb

“两集中”加速洗牌，城市更新或成破局者

核心内容

本文分析了2021年“两集中”供地政策对房地产行业的影响，指出该政策在短期内对房企拿地毛利率形成阶段性承压，同时加速了行业洗牌。政策组合拳包括“三条红线”、贷款集中度管理、“四限”政策等，旨在“稳地价、稳房价、稳预期”。此外，城市更新作为房地产行业“下半场”的重要渠道，成为房企应对政策调控、降低风险、巩固区域布局的新选择。

主要观点

• 政策组合拳力度增加：政策组合拳包括短期降杠杆和长效机制稳预期，土拍新政效果显著，利润空间缩减，政府让利稳地价，但增加了拿地不确定性。
• 城市划分与冷热分化：城市被划分为刚性限价城市和弹性限价城市，前者供地力度强、政策严格，后者则更关注竞买人门槛与保证金。城市内部也呈现城郊结构分化。
• 房企策略分化：房企在“两集中”供地背景下，呈现全国均衡布局、城市深耕、寻求非22城机会、多元化拿地方式等不同策略。头部房企更具优势，而中小房企面临更大压力。
• 城市更新迎来政策春天：城市更新成为房企突破市场困境的重要渠道，政策加码，利好运营能力强的房企。城市更新考验房企的经营、融资和协调能力。

关键信息

土拍新政对行业的影响

• 刚性限价城市：如北京、上海、南京、杭州、成都、厦门、长沙、郑州、济南等，供地力度普遍高于弹性限价城市，且政策更为严格。
• 弹性限价城市：如武汉、福州、苏州、青岛、宁波、合肥、天津、无锡、重庆等，政策更注重竞买人门槛和保证金缴纳。
• 地价与房价双管齐下：如福州、宁波等城市，对地价和房价进行双重管控，导致部分项目净利率为负数。

房企拿地策略分化

• 全国均衡布局：如融创、华润、保利、招商蛇口、万科等规模化头部房企。
• 城市深耕布局：如滨江、融信、龙光等腰部房企和地方性房企。
• 寻求22城之外的投资机会：如中海、碧桂园、绿地、世茂等规模房企及部分中小房企。
• 多元化拿地方式降风险：城市更新成为房企获取土地的新方式，有助于降低资金风险，巩固区域布局。

城市更新发展趋势

• 政策支持：城市更新上升为国家战略，中央及地方政府出台多项利好政策，如设立城市更新基金、优化土地利用等。
• 项目运作复杂：城市更新项目周期长、业态复杂，考验房企的综合经营能力。
• 资金需求大：城市更新资金投入密集，利好资金实力雄厚、融资成本低、资金结构合理的房企。
• 协调能力要求高：涉及多方主体，要求房企具备成熟的开发经验和优秀的协调能力，创建多元合作伙伴关系。

投资建议

• 稳健发展型房企：万科A、保利地产、金地集团、龙湖集团。
• 成长受益型房企：新城控股、金科股份、中南建设。
• 城市更新型房企：佳兆业集团、合景泰富集团、富力地产、首开股份等。

风险提示

• 房地产调控政策趋严。
• 资金面大幅收紧。
• 房地产销售及销售回款不及预期。

图表目录

• 图表1：政策组合拳和毛利率阶段性承压逻辑
• 图表2：22城政策梳理（户籍人口、限购、限售等）
• 图表3：22城政策量化得分表
• 图表4：22城政策梳理（土拍新规、最高溢价率、提出时间）
• 图表5：上海楼市调控政策时间线
• 图表6：十三城两集中首轮土地出让供地力度
• 图表7：十三城两集中首轮土地出让城郊结构
• 图表8：十三城两集中首轮土地出让供地相对2019Q1复合增速
• 图表9：十三城触顶成交和竞配建统计
• 图表10：十三城土拍细则梳理
• 图表11：十三城主城区两集中供地情况
• 图表12：十三城郊区两集中供地情况
• 图表13：22城刚性限价城市联合拿地占比
• 图表14：22城弹性限价城市联合拿地占比
• 图表15：22城两集中房企成交建面TOP15
• 图表16：TOP15房企成交建面占比
• 图表17：22城两集中房企成交金额TOP15
• 图表18：TOP15房企成交金额占比
• 图表19：22城纯宅宗地计容建面占比
• 图表20：22城纯宅宗地出让金占比
• 图表21：上海首轮两集中各用途宗地计容建面占比
• 图表22：上海首轮两集中各用途宗地出让金占比
• 图表23：上海首轮两集中各政策导向宗地计容建面占比
• 图表24：上海首轮两集中各政策导向宗地出让金占比
• 图表25：均衡布局房企“两集中”十三城落子概况
• 图表26：城市深耕房企“两集中”22城拿地布局概况
• 图表27：房企在22城首轮“两集中”供地表现
• 图表28：刚性限价城市TOP2房企总成交价-综合溢价率
• 图表29：弹性限价城市TOP2房企总成交价-综合溢价率
• 图表30：刚性限价城市TOP2房企总建面-自持比例
• 图表31：弹性限价城市TOP2房企总建面-自持比例
• 图表32：典型房企22城“两集中”供地拿地金额与2021年H1销售金额比值
• 图表33：各房企在22城拿地金额统计
• 图表34：地房比、房地差算法
• 图表35：地房比-房地差四象限模型
• 图表36：22城2019年同期供地地房比-房地差散点图
• 图表37：22城2021首轮两集中地房比-房地差散点图
• 图表38：22城两集中供地代表项目利润测算
• 图表39：房地产增量存量转换及城市更新规模
• 图表40：一线城市城市更新相关主要政策梳理
• 图表41：房企城市更新项目布局多聚焦粤港澳大湾区
• 图表42：2021年Q1TOP50房企年报提及城市更新内容
• 图表43：城市更新发展阶段概述
• 图表44：城市更新发展阶段概述
• 图表45：综合整治、功能改变、拆除重建概念辨析
• 图表46：深圳市城市更新、招拍挂土地供应面积对比
• 图表47：深圳市城市更新、招拍挂土地供应金额对比
• 图表48：城市更新发展阶段概述
• 图表49：2020年典型上市公司融资成本排行榜
• 图表50：城市更新基金设立情况
• 图表51：城市更新发展阶段概述
• 图表52：佳兆业位于第一梯队
• 图表53：盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁项目规划情况
• 图表54：盐田区天街效果图
• 图表55：政府主导下的开发商和村股份公司合作开发
• 图表56：佳兆业2011~2020年负债情况
• 图表57：2018~2020年佳兆业三条红线触达情况
• 图表58：万科城市更新项目分类
• 图表59：上生新所城市更新案例
• 图表60：上生新所城市更新项目平面示意图

总结

“两集中”供地政策在短期内对房地产行业形成较大压力，加剧了行业分化，推动了土地市场向更规范、更合理的方向发展。政策组合拳包括短期降杠杆和长期稳预期，其中土拍新政显著压缩了房企利润空间，促使中小房企退出核心城市市场。与此同时，城市更新作为房地产行业的新赛道，受到政策支持，成为房企应对市场挑战、巩固区域布局的重要途径。在政策推动下，城市更新项目数量和规模迅速增长，且在资金、资源、协调等方面对房企提出更高要求。头部房企凭借其资金实力和运营能力，更易在城市更新项目中占据优势，而中小房企则需寻求多元化拿地策略以应对政策压力。