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房地产行业周报总结（2021年10月10日）

核心内容概述

本报告分析了2021年10月房地产行业的市场表现、行业新闻、土地市场、成交市场及房企动态，指出行业整体景气度下行，政策与市场环境对房地产企业产生显著影响，同时提出投资建议与风险提示。

主要观点与关键信息

1. 市场表现

• A股房地产板块：上周收于3384.21点，累计下跌0.30%，表现弱于上证综指（+0.67%）、深证成指（+0.73%）和沪深300（+1.31%）。
• H股内房股：上周收于10254.85点，累计下跌3.12%，表现弱于恒生指数（+0.81%）。
• 个股表现：
  • A股涨幅前三：华夏幸福（+9.98%）、莱茵体育（+7.42%）、荣丰控股（+6.92%）。
  • H股涨幅前三：上置集团（+9.52%）、国锐地产（+9.52%）、五矿地产（+6.67%）。
  • 跌幅前三：新城控股（-4.10%）、京投发展（-4.11%）、*ST基础（-5.00%）。

2. 行业新闻

• 政策支持：央行与银保监会召开房地产金融工作座谈会，强调维护房地产市场平稳健康发展及住房消费者合法权益。
• 集中供地遇冷：上海终止部分两集中地块出让，深圳、广州第二轮集中拍地流拍率上升，房企拿地意愿下降。
• 地方措施：多地出台政策，如海口规范房地产销售宣传、杭州推进保障性租赁住房、沈阳提高人才购房补贴。

3. 土地市场

• 全国百城：9月27日-10月3日，土地成交面积516万方，环比下降70.9%，同比大幅下降84.4%；楼面价13770元/平，环比上涨114.7%，同比上涨306.6%；溢价率11.6%，环比走阔10.9%，同比收窄1.0%。
• 分线城市：
  • 一线城市：土地供应面积94万方，成交面积352万方，楼面价14795元/平，溢价率10.6%。
  • 二线城市：土地供应面积408万方，成交面积164万方，楼面价11570元/平，溢价率14.6%。
  • 三线城市：土地供应面积653万方，成交面积0万方，楼面价395元/平，溢价率0.00%。

4. 成交市场

• 全国30大中城市：新房成交面积110万方，环比下降70.5%，同比下降2.0%，年初至今累计成交面积14244万方，同比上升8.1%。
• 34城新房成交：周度成交面积157万方，环比下降76.1%，同比下降1.3%；月度成交面积157万方，环比下降67.5%，同比下降10.2%。
• 15城二手房成交：周度成交面积2万方，环比下降98.7%，同比上升18.5%；月度成交面积2万方，环比下降1.0%，同比上升45.8%。

5. 推盘与去化情况

• 15城商品房推盘：9月1日-10月7日，推盘面积51万方，环比下降93.0%，同比下降40.4%。
• 去化周期：19.3月，相比上周上升0.6月；批售比（移动平均3月）为1.43，相比上周上升0.04。

6. 房企动态

• 招商蛇口：9月合约销售额233.29亿元（-21.72%），合约销售面积98.86万方（-9.67%）；1-9月累计销售额2409.61亿元（+26.7%），累计销售面积1037.99万方（+26.38%）。
• 金地集团：9月合约销售额212亿元（-17.84%），合约销售面积98.1万方（-20.88%）；1-9月累计销售额2286.9亿元（+34.49%），累计销售面积1062.5万方（+29.02%）。
• 华夏幸福：发布对2192亿元金融债务的债务重组计划，涉及资产出售、债务展期、现金兑付等多种方式。
• 政策影响：多地政策出台，如东莞建立二手房交易参考价格发布机制、贵阳推进公积金一体化等。

投资建议

• 行业趋势：销售景气度加速回落，房企经营策略转向审慎推盘与收缩投资。
• 推荐房企：建议关注财务稳健的绿档房企，如万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、新城控股、龙湖集团、旭辉控股集团、华润置地、中国海外发展。
• 政策信号：央行释放结构性宽信用信号，地方政府积极出台支持政策，行业信用修复与流动性宽松或成未来重点。

风险提示

• 资金面收紧：行业资金面可能进一步收紧，影响房企运营。
• 市场下行：市场表现可能超预期下行，销售与投资压力增大。

关键数据概览

重点公司财务数据（2020A/2021E/2022E）

总结

房地产行业整体表现疲软，市场景气度持续下行，政策层面加强调控，土地市场成交规模大幅萎缩，房企销售与投资压力增加。尽管部分城市政策有所松动，但整体仍面临挑战。建议关注财务稳健的绿档房企，同时警惕资金面收紧与市场下行风险。