20210718-开源证券-房地产行业周报_多地加强管控_竣工超预期_贷款两集中效果显现_12页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2021年7月，房地产行业整体呈现温和向好态势，政策环境维持“房住不炒+因城施策”框架，但政策方向和力度有所调整。行业销售和区域政策持续改善，房企利润率有所修复，房地产板块估值有所修复但仍处于历史低位。分析师建议投资者在2021年第三季度继续关注地产板块机会，维持“看好”评级。

主要观点

• 政策调控持续：多地加强市场监管，包括房价调控、学区房管控、公积金政策调整及市场秩序规范。
• 销售端表现稳定：2021年1-6月商品房销售额同比增长38.9%，销售面积同比增长27.7%，剔除基数效应后，销售增速仍可观。
• 竣工超预期：1-6月房屋竣工面积同比增长25.7%，单月增速达66.6%，创2016年以来新高。
• 贷款两集中政策显现效果：房企到位资金同比增速放缓，国内贷款及个人按揭贷款出现负增长，显示银行贷款额度管理趋严。
• 土地市场热度回升：全国100城全类型土地成交溢价率环比上升至16%，流拍率保持稳定。二线城市宅地溢价率最高，达41.9%。
• 资金面承压：信用债和海外债发行规模环比下降，利率分化，融资环境趋紧。
• 二手房与新房成交回落：2021年第29周，32城新房成交面积同比下降10%，9城二手房成交面积同比下滑33%。
• 投资建议：维持房地产行业“看好”评级，认为三季度地产板块有望取得超额收益。

关键信息

政策调控

• 房价调控：东莞、合肥等地对新建商品住房项目实施均价控制，防止房价虚高。
• 学区房管控：太原、温州等地出台政策限制学区房炒作，如学位限定、禁止以学区房为卖点发布房源信息等。
• 公积金新政：成都取消再交易房楼龄超过10年的首付款比例提高规定，南京、北京等地规范共有产权房和租赁市场管理。
• 土地市场：深圳第二批集中供地将于2021年8月9日出让，共22宗地块，总建面280万平米，全面应用标定地价。

销售数据

• 商品房销售：2021年1-6月销售额同比增长38.9%，销售面积同比增长27.7%。6月单月销售额和销售面积同比分别增长8.6%和7.5%。
• 区域表现：东部和中部城市销售表现较好，增速分别为10.5%和12.5%。
• 新房成交：2021年第29周，全国32城新房成交面积同比下降10%，累计同比增加43%。一线城市表现最佳，同比增速为-3%，二线城市为+4%。
• 二手房成交：2021年第29周，全国9城二手房成交面积同比下滑33%，累计同比增速为18%。

土地市场

• 溢价率上升：全国100城全类型土地成交溢价率环比上升至16%，其中二线城市溢价率最高，达32.7%。
• 流拍率持平：流拍率维持在4.4%左右，显示市场热度有所回升但竞争依然激烈。

资金面

• 信用债发行：2021年第29周信用债发行89.7亿元，环比减少56%，平均加权利率3.32%。
• 海外债发行：海外债发行6.2亿美元，同比减少84%，环比减少48%，平均加权利率3.63%。
• LPR利率稳定：1年期LPR为3.85%，5年期为4.65%，连续14个月未调整，但首套房贷利率环比上升2BP。

风险提示

• 行业销售波动：销售规模波动可能影响房企回款。
• 政策调整风险：按揭利率上行、税收政策收紧可能增加购房成本，影响销售表现。
• 融资环境收紧：银行贷款额度紧张、债券利率上行可能加剧企业流动性压力。

结论

房地产行业在政策调控和市场环境变化中保持温和向好趋势，销售和区域政策持续改善，融资环境趋紧但行业仍具托底作用。分析师建议关注第三季度的市场机会，同时需警惕销售波动、政策调整及融资环境变化带来的风险。