20220124-东北证券-地产债周报_预售资金监管是否放松对信用风险影响有限_10页_526kb

预售资金监管是否放松对信用风险影响有限

核心内容

本报告分析了预售资金监管放松对房地产企业信用风险的影响，认为尽管存在放松趋势，但其对改善信用风险的效果有限。报告指出，预售资金监管政策主要依据属地原则，根据各地实际情况进行调整，且以保交房为核心目标，因此不会出现大规模放松。此外，信用风险的改善关键在于购房者和银行对企业的信任修复，而非单纯依赖预售资金监管政策。

主要观点

• 属地监管原则：预售资金监管政策由各地住建部门执行，中央层面难以统一出台具体措施，更多是定性规范，最终仍需属地执行。
• 政策目标明确：在保交房政策逻辑下，监管措施需在合理、可控范围内进行，因此放松的程度有限。
• 差别化监管持续：各地对房企信用等级评定不同，监管力度也会有所差异，政策将更加灵活。
• 信用风险核心在于信任修复：销售回款承压是当前信用风险滑坡的主要原因，而放松预售资金监管并不能有效改善这一问题。

关键信息

预售资金监管政策调整

• 烟台：对信用等级为AAA的房企，预售资金留存比例降低5%；对AA级房企，降低3%。强调资金需优先用于农民工工资支付。
• 福州：预售资金监管额度改为不少于工程总造价的1.2倍，强化监管流程，确保资金专户管理。

地产债发行与审批情况

• 新发行地产债：以央企和国企为主，如北京住总房地产、苏高新集团、电建地产等。
• 民企发行：美凯龙发行ABN，碧桂园地产集团成功发行供应链金融资产支持专项计划。
• 审批进度：保利置业、铁建、象屿、越秀等央企国企完成注册，民企除龙湖外未见实质进展。

信用风险分析

• 信用风险滑坡原因：去年按揭贷放款较慢，导致房企资金链断裂。
• 信用修复关键：购房者和银行的信任修复是改善信用风险的核心，而非预售资金监管放松。

投资建议

• 推荐标的：继续推荐光明地产、华发实业等地方国企地产公司和龙湖、滨江等优质民企。
• 投资策略：关注长久期个券的机会，把握地产债的分化趋势。

风险提示

• 政策执行力度可能超预期，需持续关注政策变化对市场的影响。

图表目录

• 表 1：上周新发行地产债
• 表 2：上周地产债审批进度
• 表 3：上周重点个券估值情况

数据来源

• Wind，东北证券

分析师信息

• 陈康：固定收益首席分析师，斯坦福大学应用物理硕士，中国科学技术大学理学学士。
• 吴萌：证券分析师，中央财经大学硕士，曾就职于西南证券。

重要声明

• 本报告仅供本公司客户使用，不构成对任何人的证券买卖建议。
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