物管行业2020年下半年投资展望：疫情防控常态化下的投资优选_54页_1mb

疫情防控常态化下的投资优选

核心内容概览

本报告分析了2020年下半年中国物业管理行业的发展前景与投资策略，认为行业将处于持续增长阶段，集中度将进一步提升，同时物管企业通过多元化服务和科技赋能提升盈利能力和市场竞争力。

主要观点

1. 行业持续增长

   • 中国物管行业已进入高增长期，2017年之后加速资本化。
   • 2019年百强物管企业在管面积年复合增长率达26.6%，集中度从19.5%提升至43.6%。
   • 预计2021年行业经营收入将突破万亿元。

2. 行业驱动因素

   • 城镇化持续推进，推动物业增量。
   • 存量物业渗透率提升，非住宅物业发展迅速。
   • 居民消费升级，社区增值服务需求增长。

3. 物管企业扩张方式

   • 主要依赖关连开发商项目承接、第三方物业拓展及并购。
   • 2019年百强物管企业中约60%在管面积来自关连开发商。

4. 疫情后的行业变化

   • 疫情加速了物管企业向科技赋能转型。
   • 社区增值服务因疫情而受到重视，成为未来增长点。

5. 投资建议

   • 推荐具有较强关连开发商背景、外部扩张能力强及经营指标改善的物管企业。
   • 推荐股票：碧桂园服务(6098.HK)、雅生活服务(3319.HK)、保利物业(6049.HK)、永升生活服务(1995.HK)、时代邻里(9928.HK)、奥园健康生活(3662.HK)、佳兆业美好(2168.HK)。

关键信息

行业增长与集中度

• 中国物管企业在管总面积由2014年的165亿平方米增长至2019年的239亿平方米，CAGR为7.7%。
• 百强物管企业在管面积由2014年的32亿平方米增长至2019年的104亿平方米，CAGR为26.6%。
• 百强集中度从19.5%上升至43.6%，马太效应显著。

业务结构与收入增长

• 物管企业主要收入来源为物业管理服务，但增值服务收入增速显著高于基础服务。
• 2019年百强企业增值服务收入均值由1.08亿元升至2.23亿元，占总收入比例从17.28%升至21.45%。
• 增值服务净利润均值从1,797万元升至4,208万元，占净利润比例从39.24%升至46.18%。

资本运作与扩张

• 2018年以来，内房企业积极分拆物管公司赴港上市，已有23家境内物企选择港上市。
• 部分企业通过配股集资增强财务实力，加速并购，如绿城服务、永升生活服务、佳兆业美好等。
• 2020年1-6月，部分小型物企股价涨幅显著，如银城生活服务、中奥到家等。

估值与盈利能力

• 2020年6月19日，行业平均市盈率（PE）超过39倍，其中时代邻里、永升生活服务、保利物业等PE达80倍以上。
• 2020年预测PEG均值为0.74，13家物企PEG低于1，反映其高估值基于高成长性。
• 2019年行业平均净利率为12.8%，部分企业如佳兆业美好、建业新生活、奥园健康生活净利率显著提升。

企业表现与财务指标

• 2019年物管企业平均在管面积同比增长约39.1%，其中建业新生活在管面积增幅达121.8%。
• 碧桂园服务、中海物业、银城生活服务等企业ROE超过20%，其中碧桂园服务ROE达43.8%。
• 10家物企在手现金超过10亿元，其中碧桂园服务、保利物业、雅生活服务现金储备分别达69.1亿、65.1亿、42.1亿元。

投资策略与推荐

投资策略

1. 关连开发商背景强
   • 依托母公司资源，提升市场竞争力和业务增长潜力。
2. 外部扩张强劲
   • 多元化拓展第三方物业项目，提升在管面积和收入规模。
3. 经营指标改善显著
   • 2019年经营表现优于行业平均水平，具有持续增长动力。

推荐股票

• 碧桂园服务(6098.HK)
  • 在管面积及储备面积庞大，2019年收入翻倍，净经营性现金流增长显著。
• 雅生活服务(3319.HK)
  • 拥有绿地及雅居乐背景，业务多元化，增长潜力大。
• 保利物业(6049.HK)
  • 拥有保利地产背景，业务稳定，具备良好扩张能力。
• 永升生活服务(1995.HK)
  • 2019年收入和利润均实现大幅增长，市场表现突出。
• 时代邻里(9928.HK)
  • 拥有时代中国背景，业务增长快，估值合理。
• 奥园健康生活(3662.HK)
  • 拥有较强的品牌影响力，社区增值服务表现优异。
• 佳兆业美好(2168.HK)
  • 2019年经营指标显著改善，具备良好的成长性。

未来展望

• 并购潮持续
  • 行业整合加速，集中度提升，强者恒强。
• 多元化服务拓展
  • 社区增值服务将成为未来增长点，尤其在疫情后需求上升。
• 科技赋能
  • 智慧社区建设推动行业转型，提升运营效率和客户满意度。

结论

2020年下半年，物业管理行业在疫情常态化背景下，有望维持高速增长。物管企业通过并购、科技赋能和多元化服务，提升盈利能力与市场竞争力。当前估值合理，推荐具有较强关连开发商背景、外部扩张能力强及经营指标改善的物管企业。