物管公司2020年经营及市场表现回顾_32页_1mb

物管行业2020年经营及市场表现总结

核心内容概述

2020年，中国物业管理行业呈现出显著增长趋势，行业整体在管面积和收入均实现大幅增长，同时行业整合加速，政策利好不断，推动物管企业进一步扩大业务布局和提升盈利能力。

主要观点

• 规模增长显著：2020年，38家有公布在管面积数据的香港上市物管企业平均在管面积同比增长近50%，其中15家增长超过行业均值。
• 收入增长稳健：37家物管企业收入同比增长，行业平均增长达37.2%，其中业主增值服务收入增速最为显著，中位数达50.2%。
• 毛利率分化明显：行业毛利率中位数从2019年的28.2%上升至30.4%。恒大物业、华润万象生活、荣万家毛利率提升最为显著；而烨星集团、雅生活服务、奥园健康毛利率下降明显，主要由于第三方项目占比增加。
• “规模效应”和“现金充裕”推动股价表现：物管企业股价表现与在管面积和储备面积密切相关，同时手持现金水平对股价也有显著影响。
• 行业整合加速：物管企业通过并购扩大业务版图，提升业务多元化，推动非住宅面积占比上升。
• 政策利好：十部委发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》及恒指物业指数发布，有助于吸引资金流入物业板块。
• 投资建议：中长期看好物管板块，建议关注储备面积大、现金充裕的公司，如碧桂园服务、绿城服务、恒大物业、雅生活服务、华润万象生活、融创服务、世茂服务。

关键信息

1. 管理规模

• 在管面积增长：2020年，38家物管企业平均在管面积同比增长49.9%，其中15家增幅超过行业均值。
• 储备面积：9家物管企业储备面积超过1亿平方米，其中碧桂园服务和绿城服务储备面积/在管面积比均大于1，未来增长空间广阔。
• 非住宅面积占比提升：2020年，26家物管企业非住宅在管面积占比平均达30.1%，中位数达26.0%，较2019年提升3.9和5.8个百分点。

2. 收入表现

• 总收入增长：39家已公布业绩的物管企业中，37家收入同比增长，平均增幅达37.2%，中位数为36.8%。
• 业主增值服务收入增长最快：中位数达50.2%，远高于物管服务（34.0%）、非业主增值服务（33.1%）和其他业务（23.6%）。
• 部分企业收入增长显著：世茂服务、雅生活服务和和泓服务收入增长分别达101.9%、95.5%和67.5%。

3. 盈利表现

• 毛利率提升：行业毛利率中位数从2019年的28.2%上升至30.4%，其中恒大物业、华润万象生活、荣万家毛利率提升最多。
• 毛利率下降企业：烨星集团、雅生活服务、奥园健康毛利率下降，主要由于第三方项目占比增加。
• 经营利润率提升：行业经营利润率中位数从17.2%上升至19.2%，恒大物业、和泓服务、星盛商业提升显著。
• 费用控制：销售及行政费用占收入比率中位数下降至11.4%，星盛商业、滨江服务和建业新生活下降幅度最大。
• 股东应占利润率提升：行业股东应占利润率中位数从11.9%上升至13.2%，恒大物业、和泓服务、星盛商业提升显著。

4. 资产营运效率

• ROE和ROA表现：39家物管企业ROE和ROA中位数分别为21.1%和10.5%。
• ROA排名前三：星盛商业（34.6%）、恒大物业（21.6%）、祈福生活服务（20.4%）。

总结

2020年，中国物业管理行业在规模和收入方面均实现显著增长，其中业主增值服务表现突出，成为主要增长动力。行业毛利率分化明显，部分企业因并购和业务拓展而毛利率下降，但整体毛利率有所改善。行业整合加速，推动企业扩大业务版图和提升多元化。政策利好和市场趋势为物管板块带来投资机会，建议关注具有较强增长潜力和良好财务状况的企业。