20170502-华创证券-房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低_22页_1mb

房地产行业分析报告总结

核心内容概览

本报告分析了2016年全年及2017年第一季度房地产行业的财务表现、行业趋势及投资建议。整体来看，房地产行业在2016年实现了营收和净利的大幅增长，但2017年第一季度增速有所放缓，行业面临一定的调整压力。

主要观点

1. 业绩增长可期

• 2016年房地产板块营业收入同比增长31.6%，净利润同比增长43.2%。
• 2017年第一季度营业收入同比增长8.4%，净利润同比增长45.2%。
• 高预收款为17年业绩增长提供支撑，预计17年业绩增速好于营收增速。

2. 毛利率短期回升，中长期仍面临下行压力

• 2016年毛利率为29.4%，2017年第一季度回升至32.0%。
• 随着涨价项目进入结算周期，毛利率有所回升，但受资金收紧影响，财务费用增加，可能冲抵净利率提升。
• 未来随着地王频出，行业毛利率将长期承压，资源型房企优势将更加明显。

3. 净负债率低位回升，财务状况良好

• 2016年净负债率下降至77.2%，2017年第一季度回升至87.5%。
• 虽然净负债率有所回升，但整体仍低于2014年末水平，且现金短债比和EBITDA利息覆盖倍数保持良好，资金链风险不大。

4. 行业基本面不差，但配置已降至历史新低

• 基于行业基本面良好及板块配置低位，维持推荐评级。
• 推荐三条主线：一二线资源型房企、强三线开发房企、低估值龙头及央企整合房企。

关键财务指标对比

行业趋势分析

1. 销售与结算周期差异

• 销售周期快于结算周期，导致2017年第一季度营收增速放缓，但净利仍保持增长。
• 预收账款锁定率提升，尤其是二三线房企表现更优。

2. 一二线与三四线差异

• 一二线房企在政策调控下呈现“量缩价稳”趋势，但因土地成本高企，利润率承压。
• 三四线房企受益于棚改货币化及供需改善，呈现“量价持续向好”趋势。

3. 行业整合预期

• 由于一二线房企具备更强的土地获取能力及区域资源优势，行业整合将加速，集中度有望提升。

投资建议

推荐公司及评级

重要结论

• 行业基本面仍较为健康，但配置比例降至历史低位，具备投资价值。
• 一二线资源型房企及强三线房企具备竞争优势，值得关注。
• 财务状况良好，资金链风险可控，但需关注中长期毛利率下行趋势。

附录

• 分析师信息：袁豪（华创证券房地产组组长、首席分析师）、鲁星泽（助理分析师）
• 投资评级体系：基于沪深300基准指数，分为强推、推荐、中性、回避四个等级。
• 免责声明：本报告仅供内部使用，不构成投资建议，不保证信息的准确性和完整性。

图表目录

• 图表1：2010-2017Q1 房地产板块营业收入增长率
• 图表2：2010-2017Q1 房地产板块净利润增长率
• 图表3：2014-2017Q1 房地产板块毛利率水平
• 图表4：2014-2017Q1 房地产板块净利率水平
• 图表5：2014-2017Q1 房地产板块三项费用率水平
• 图表6：2014-2017Q1 房地产板块少数股东损益占比
• 图表7：2014-2017Q1 房地产板块净资产收益率水平
• 图表8：2010-2017Q1 房地产板块资产负债率水平
• 图表9：2010-2017Q1 房地产板块预收账款占比总资产情况
• 图表10：2010-2017Q1 房地产板块扣除预收账款后资产负债率水平
• 图表11：2010-2017Q1 房地产板块净负债率水平
• 图表12：2010-2017Q1 房地产板块未售存货同比走势
• 图表13：2010-2017Q1 房地产板块未售存货占比总资产情况
• 图表14：2010-2017Q1 房地产板块现金短债比情况
• 图表15：2013-2016 房地产板块 EBITDA 利息覆盖倍数情况
• 图表16：2010-2017Q1 板块销售商品及劳务的现金流入累计同比
• 图表17：2010-2017Q1 房地产板块销售商品及劳务的现金流入对营业收入覆盖水平
• 图表18：2010-2017Q1 房地产板块预收账款锁定率情况
• 图表19：2005-2017Q1 房地产板块机构配置情况

总结

本报告全面分析了2016年及2017年第一季度房地产行业的财务表现与趋势变化，指出行业基本面仍较强，但配置比例降至历史新低。在政策调控背景下，一二线房企表现相对稳定，而三四线房企受益于棚改货币化及供需改善，有望持续增长。建议关注资源型房企、强三线房企及低估值龙头，维持行业推荐评级。