20170502-华创证券-房地产16年年报及17年1季报分析_行业基本面不差_但配置已降至历史新低_21页_626kb

行业快评总结 - 房地产板块16年年报及17年1季报分析

核心内容

本报告分析了2016年房地产板块年报及2017年第一季度的财务表现，指出行业基本面整体不差，但板块配置已降至历史新低，因此维持推荐评级。报告从营收、净利、利润率、负债率、销售回款及预收账款锁定率等多个维度展开分析，结合行业趋势和房企表现，提出投资建议。

主要观点

1. 行业业绩有望增长

• 2016年房地产板块营收同比增长 31.6%，净利同比增长 43.2%，创近4年营收新高和近6年净利新高。
• 2017年1季度营收增速放缓至 8.4%，但净利增速继续扩大至 45.2%。
• 高预收款（104%）赋予了17年丰富的结转资源，推动营收高增长，预计17年业绩增速将好于营收增速。

2. 毛利率短期回升，净利率持续上行

• 2016年毛利率 29.4%，较2015年下降1.9个百分点，但2017年1季度毛利率 32.0%，终结了5年下降趋势。
• 净利率在2016年 9.6%，较2015年提升0.8个百分点；2017年1季度净利率 10.8%，较2016年提升1.2个百分点。
• 少数股东损益占比在2016年 16.1%，2017年1季度 10.8%，预计后续仍将回升。

3. 净负债率低位回升，财务状况良好

• 2016年净负债率 77.2%，较2015年下降8.2个百分点，显示去杠杆趋势。
• 2017年1季度净负债率 87.5%，较2016年回升10.3个百分点，表明补库存进行中。
• 现金短债比 1.73倍，EBITDA利息覆盖倍数 2.48倍，显示房企资金链风险不大。

4. 投资建议：维持推荐评级

• 行业基本面不差，但配置降至历史新低，因此维持推荐评级。
• 投资主线包括：
  1. 一二线资源型房企：招商蛇口、首开股份、北京城建；
  2. 强三线开发房企：新城控股、华夏幸福、荣盛发展；
  3. 低估值龙头及央企整合：华侨城A、保利地产。

关键信息

1. 营收与净利表现

• 2016年：
  • 营收：+31.6%，三线房企增速最快（+36.5%）。
  • 净利：+43.2%，三线房企净利增速显著（+76.6%）。
• 2017年1季度：
  • 营收：+8.4%，二线房企增速下降最多（-7.0%）。
  • 净利：+45.2%，一线房企净利增速较快（+54.6%）。

2. 利润率变化

• 毛利率：
  • 2016年：29.4%，较2015年下降1.9个百分点。
  • 2017年1季度：32.0%，较2016年提升2.6个百分点。
• 净利率：
  • 2016年：9.6%，较2015年提升0.8个百分点。
  • 2017年1季度：10.8%，较2016年提升1.2个百分点。
• 三项费用率：
  • 2016年：8.6%，较2015年下降0.6个百分点。
  • 2017年1季度：13.1%，较2016年提升4.4个百分点。
• 少数股东损益占比：
  • 2016年：16.1%，较2015年下降4.3个百分点。
  • 2017年1季度：10.8%，较2016年下降5.3个百分点，预计后续回升。

3. 负债与财务状况

• 资产负债率：
  • 2016年：75.5%，较2015年上升0.4个百分点。
  • 2017年1季度：76.4%，较2016年上升0.9个百分点。
• 净负债率：
  • 2016年：77.2%，较2015年下降8.2个百分点。
  • 2017年1季度：87.5%，较2016年上升10.3个百分点。
• 现金短债比：
  • 2016年：1.73倍，创历史新高。
  • 2017年1季度：1.57倍，小幅下降。
• EBITDA利息覆盖倍数：
  • 2016年：2.48倍，较2015年提升9%。
  • 2017年1季度：2.48倍，维持高位。

4. 销售回款与预收账款

• 销售回款：
  • 2016年：+41.2%，创历史新高。
  • 2017年1季度：+27.5%，增速见顶。
• 预收账款锁定率：
  • 2016年：90%，与2015年持平。
  • 2017年1季度：102%，较2016年提升13个百分点。
  • 一二线房企表现更好，锁定率分别达 122% 和 113%。

行业趋势

• 房地产小周期延长：行业持续处于低库存阶段，一二线城市呈现“量缩价稳”，三四线城市因棚改货币化和供需改善，量价持续向好。
• 行业整合加剧：由于一二线城市土地门槛高，中小房企发展受限，行业集中度或将进一步提升。
• 中长期毛利率下行：受地王频出影响，土地成本高企，预计中长期结算毛利率仍将承压，资源型房企优势凸显。

投资建议

• 行业评级：推荐。
• 投资主线：
  1. 一二线资源型房企：招商蛇口、首开股份、北京城建。
  2. 强三线开发房企：新城控股、华夏幸福、荣盛发展。
  3. 低估值龙头及央企整合：华侨城A、保利地产。
• 推荐公司及评级：
  • 招商蛇口：强烈推荐
  • 首开股份：强烈推荐
  • 新城控股：强烈推荐
  • 保利地产：推荐
  • 荣盛发展：推荐
  • 华夏幸福：推荐
  • 华侨城A：推荐
  • 中洲控股：推荐
  • 南国置业：推荐
  • 冠城大通、光明地产：未评级

附注

• 分析师：袁豪（华创证券房地产组首席分析师）
• 联系人：鲁星泽（助理分析师）
• 免责声明：本报告仅供华创证券客户使用，内容仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，需谨慎。