20220903-兴证国际证券-新城悦服务-01755.HK-核心业绩符合预期_独立经营能力提升_5页_1002kb

新城悦服务（01755.HK）证券研究报告总结

核心内容

新城悦服务是一家专注于物业管理及社区增值服务的公司，其业务结构持续优化，独立经营能力不断提升。公司当前股价为6.50港元，目标价为8.00港元，预期升幅为23%。分析师维持“买入”评级，认为公司具备长期增长潜力，但短期内业绩受新城控股基本面承压和美元债投资损失影响。

主要观点

• 盈利预测与估值：公司2022年和2023年的营业收入预计分别为55.0亿元和69.8亿元，同比增长26.4%和27.0%。核心归母净利润预计分别为7.5亿元和9.0亿元，同比增长10.7%和20.8%。目标价从13港元下调至8港元，对应2022/2023年PE分别为10倍和7倍。
• 业绩表现：2022年上半年，公司实现营业收入24.7亿元，同比增长31.4%；归母净利润2.3亿元，同比下降21.2%，主要由于美元债市场波动带来的减值损失约1.5亿元。核心归母净利润3.6亿元，同比增长30.1%，表现符合预期。
• 毛利率变化：2022H1综合毛利率为29.0%，同比下降1.6个百分点，主要由于业务结构变化和疫情导致服务成本上升。物业管理服务毛利率下降2.4个百分点至28.5%，社区增值服务毛利率因收入占比提升而有所下降。
• 项目结构优化：截至2022H1，公司在管面积和合约面积分别为1.72亿平米和2.97亿平米，分别较2021年末增长12.2%和6.5%。第三方在管面积占比为50.9%，较2021年末增加3.4个百分点；非住宅在管面积占比为24.2%，较2021年末增加5.3个百分点，显示公司独立经营能力与综合服务能力不断提升。
• 非周期型业务增长：公司持续深化“大社区+大后勤”战略，2022H1社区增值服务收入达6.2亿元，同比增长113.2%。其中非周期型团餐业务、社区零售及便民服务、设施管理服务分别同比增长253%、116%和87%，显示公司在非周期型业务上的强劲增长。
• 财务状况：公司现金流稳健，经营活动产生的现金流量分别为2021A的350百万元、2022E的1655百万元、2023E的1552百万元和2024E的1483百万元。现金及现金等价物期末余额预计从2021A的2504百万元增长至2024E的6426百万元，显示公司流动性良好。
• 盈利能力与偿债能力：公司毛利率从2021A的30.8%下降至2022E的28.6%，核心归母净利润率从15.5%降至13.6%，ROE从29.5%降至24.1%。净资产负债率从53%升至55%，但流动比率和速动比率均保持稳定，分别为1.6、1.7、1.7和1.8倍，显示公司偿债能力较强。

关键信息

• 公司概况：新城悦服务为港股通（深）标的，专注于物业管理及社区增值服务。
• 财务数据：
  • 2022年营业收入预计为55.0亿元，同比增长26.4%。
  • 2022年核心归母净利润预计为7.5亿元，同比增长10.7%。
  • 2022年每股收益预计为0.69元，同比增长11.3%。
  • 2022年每股股息预计为0.21元，同比增长31.25%。
• 业务结构：公司第三方在管面积占比持续提升，非住宅在管面积占比也显著增长，显示业务多元化和独立性增强。
• 估值指标：2022年PE为8倍，2023年PE为5倍，2022年PB为2倍，2023年PB为1倍。
• 风险提示：业务扩张不及预期、服务满意度降低、收缴率不及预期、社区增值业务拓展不及预期。

总结

新城悦服务在2022年面临一定的业绩压力，但其核心业务表现稳健，非周期型社区增值服务快速增长，显示公司具备较强的业务独立性和增长潜力。随着第三方拓展和非住宅业务占比的提升，公司业务结构持续优化，财务状况良好，现金流稳健，流动性充足。尽管短期受到美元债投资损失的影响，但公司仍维持“买入”评级，目标价下调至8港元，预计未来两年业绩将逐步改善。投资者应关注公司业务拓展和非周期型业务增长情况，同时注意潜在风险。