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新城悦服务 (1755.HK) 详细总结

核心内容概述

新城悦服务（1755.HK）是一家快速成长的物业管理公司，依托关联企业新城控股的房地产业务，实现了管理规模和盈利能力的双增长。近期公司股价出现调整，被认为是配置机会。公司持续拓展第三方业务，增值服务贡献显著，整体成长性明确，未来三年盈利预测乐观，投资评级为“买入”。

主要观点

• 成长性高：公司管理规模和盈利能力持续增长，2020年在管面积和合约面积分别达到1.01亿平方米和2.03亿平方米，合管比连续三年超过2。
• 盈利稳步提升：2020年公司实现收入28.66亿元，同比增长41.6%；归母净利润4.52亿元，同比增长60.4%。
• 增值服务贡献显著：增值服务收入同比增长118.6%，毛利占比提升至24.3%，成为公司毛利贡献的第二大业务板块。
• 第三方拓展成效显著：2020年第三方在管面积占比达40.7%，较2019年提升11.8个百分点，对管理面积增长贡献首次超过新城系。
• 投资建议：维持2021—2023年归母净利润预测为6.56亿、9.90亿、13.58亿元，对应EPS分别为0.75元、1.14元、1.5元。给予2021年PE 33.2X，对应目标价30港元，维持“买入”评级。
• 股价表现：截至2021年6月29日，收盘价为22.70港元，目标价为30港元，上升空间达32%。

关键信息

1. 关联企业销售情况

• 新城控股（601155.HK）：2020年合同销售金额2,509.63亿元，销售面积2,348.85万平方米，位列行业第12位销售金额和第10位销售面积。
• 2021年1—5月：累计合同销售金额约946.39亿元，同比增长32.44%；销售面积约903.80万平方米，同比增长38.16%。

2. 管理规模增长

• 在管面积：2020年末达1.01亿平方米，同比增长68.6%。
• 合约面积：2020年末达2.03亿平方米，同比增长33.0%。
• 土地储备：截至2020年末，新城控股土地储备1.43亿平方米，可满足未来2-3年开发运营需求。

3. 盈利能力提升

• 综合毛利率：由2019年的29.6%提升至2020年的30.7%，提升1.1个百分点。
• 净利润率：由2019年的14.9%提升至2020年的17.1%，提升2.2个百分点。

4. 财务预测（单位：亿元）

风险提示

• 房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓。
• 第三方拓展进度低于预期。
• 增值服务收入增长低于预期。
• 人员成本大幅上升。

行业背景

• 行业前景：物业管理行业处于黄金发展期，市场规模巨大，行业战略转型推动物管公司迎来上市潮。
• 行业评级：维持中性或跑赢大市评级，取决于行业基本面。

投资评级与相对表现

• 公司评级：买入，若相对表现超过20%或基本面良好。
• 行业评级：跑赢大市或中性，视行业基本面而定。
• 相对表现基准：以恒生指数为参考，6至12个月时间范围。

公司与行业相关报告

• 《新城悦服务（1755.HK）：盈利能力稳步提升，第三方拓展成效显著》
• 《新城悦服务（1755.HK）：业绩增长符合预期，快速增长仍将持续》
• 《新城悦服务（1755.HK）：看好公司未来两年业绩持续高成长，上调目标价》
• 《新城悦（1755.HK）：业绩快速增长仍将延续》
• 《新城悦（1755.HK）：2018年业绩超预期，预计未来两年仍将快速增长》
• 《新城悦（1755.HK）：业务规模快速增长，唯估值偏高》
• 《物业管理行业：年末估值切换，配置时点再现》
• 《物业管理行业：房地产行业战略转型，物管公司迎来上市潮》
• 《物业管理行业：万亿市场规模，行业迎来黄金发展期》

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