房地产行业政策点评：中央加大宏观政策调节力度，地方密集出台地产支持政策华创证券-11页_1mb

房地产行业政策点评总结

核心内容

2020年2月，中央和地方政府密集出台房地产支持政策，旨在应对新冠疫情对经济和房地产市场的冲击，稳定市场预期，缓解房企流动性压力，并推动土地市场回暖。中央层面强调加大宏观政策调节力度，央行通过多种货币政策工具释放流动性，引导利率下行，为市场提供支持。地方层面则出台一系列房地产前端支持政策，包括缓缴或分期缴纳土地出让金、降低土地保证金比例、放宽预售条件等，以促进房企拿地意愿和项目周转速度。

主要观点

1. 中央政策导向明确

   • 2020年2月12日中共中央政治局会议强调稳经济、保财政，预示逆周期调控政策力度加大。
   • 央行通过公开市场操作、逆回购、再贷款等方式释放流动性，利率下行趋势明确，政策支持力度增强。

2. 地方政策响应迅速

   • 西安、无锡、上海、南昌、浙江等多个省市推出房地产支持政策，包括缓缴土地出让金、降低保证金比例、允许预办理不动产登记、放松预售资金监管等。
   • 政策的密集出台反映了地方政府在稳经济和保财政的双重诉求下，对房地产行业的重视程度提升。

3. 疫情加剧地方财政压力

   • 地方财政收入下降与支出上升的矛盾进一步加剧，促使地方政府加大对土地财政的依赖。
   • 尽管疫情导致土地市场低迷，但地方政府仍加快土地供应，以缓解财政压力。

4. 土地市场表现

   • 春节后初十至十八，17个重点城市合计挂牌土地建面548万方，同比增加107%。
   • 土地成交多以底价为主，流拍率高，显示市场信心不足。

关键信息

• 政策支持方向：包括土地出让金缓缴、保证金比例降低、预售资金监管放松、预售条件放宽等。
• 政策目的：稳定房地产市场、缓解房企流动性压力、促进土地市场回暖、缓解地方财政压力。
• 货币政策：央行通过逆回购、再贷款等方式释放流动性，利率下行趋势明显。
• 市场反应：土地市场成交低迷，流拍率高，但地方政府加快土地供应。
• 投资建议：重申房地产行业“推荐”评级，建议关注优质房企和具有避风港属性的物管企业。

地方政策汇总

投资建议

• 住宅开发：推荐融创中国、万科A、保利地产、金地集团、金科股份、中南建设、旭辉控股、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福，建议关注世茂房地产。
• 物业管理：推荐招商积余、保利物业、新大正，建议关注碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务。
• 商业地产：推荐大悦城、新城控股，建议关注龙湖集团、华润置地。

风险提示

• 新冠肺炎疫情影响超预期
• 房地产调控和融资政策超预期收紧

政策背景

• 2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，中央强调加大宏观政策调节力度。
• 央行通过多种货币政策工具释放流动性，引导利率下行，为市场提供支持。
• 地方政府在稳经济和保财政的双重压力下，出台多项支持政策，以稳定房地产市场。