20220919-国盛证券-物管行业中报综述_业绩增速放缓_行业分化凸显_35页_1mb

报告摘要

物管行业中报综述：业绩增速放缓，行业分化凸显

核心内容

2022年上半年，物管行业受到疫情和房地产开发增速下行的双重影响，整体业绩增速放缓，行业分化显著。重点上市物企营收同比增长36.1%，但增速同比降低14.7个百分点。行业平均毛利率为24%，较去年同期下降2.8个百分点，销管费率稳步下行至8.7%。归母净利润总计68亿元，同比减少7.9%。货币资金较2021年末减少12.6%，应收账款及票据大幅增长86.5%。

主要观点

营收增长分化：部分企业如碧桂园服务、合景悠活和旭辉永升服务实现50%以上的营收增长，主要依靠收并购并表；而金科服务和建业新生活等企业则面临收入下滑。
毛利率整体回调：受疫情影响，社区增值服务收入占比下降，导致整体毛利率下滑。其中，非业主增值服务毛利率下降6.8个百分点，社区增值服务毛利率基本持平。
销管费率下降：行业销售管理费用率持续下降，控费增效成效显著。碧桂园服务、合景悠活、绿城服务等公司销管费率偏高，而中海物业、招商积余等公司销管费率较低。
归母净利润增速放缓：受毛利率下滑影响，归母净利润增速放缓，其中中海物业、招商积余和旭辉永升服务表现较好，而部分企业如金科服务、绿城服务等归母净利润为负增长。
货币资金减少：物企货币资金较2021年末减少12.6%，主要受收并购及市场环境影响。部分公司如碧桂园服务、融创服务等货币资金同比减少较多。
应收账款大幅增长：15家物企应收账款及票据合计增长86.5%，主要由于疫情、政府财政压力及收并购并表影响。碧桂园服务应收账款规模最大。

关键信息

财务状况

营收增速放缓：15家重点上市物企上半年营收698亿元，同比增长36.1%，增速同比降低14.7pct。
毛利率回调：平均综合毛利率24%，同比降低2.8pct。其中，基础物业管理服务毛利率21.1%，非业主增值服务毛利率25.3%，社区增值服务毛利率38.5%。
销管费率下降：平均销管费率8.7%，同比下降0.3pct。
货币资金减少：现金及现金等价物合计598亿元，同比减少25.5%。建业新生活、远洋服务等货币资金减少幅度较大。
应收账款增长：应收账款及票据合计422亿元，同比增长86.5%。碧桂园服务应收账款规模最大。