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万物云 (2602.HK) 总结

公司核心内容

万物云是中国主要的物业管理服务提供商，由万科企业控股，专注于住宅、商企及城市空间综合服务。公司自1990年起提供住宅物业服务，经过30年发展，已成长为规模领先、品牌与科技实力强劲的物管公司。

主要观点

1. 行业地位：根据弗若斯特沙利文数据，万物云在2021年按基础物业管理服务收入计，位居中国市场第一，市场份额为4.28%。
2. 业务拓展：公司业务不仅限于住宅物业，还涵盖居住相关资产增值服务、商企及城市空间综合服务，以及AIoT及BPaaS解决方案服务。
3. 收入构成：截至2021年底，社区空间居住消费服务为公司最大收入来源，占总收入的55.5%；商企和城市空间综合服务占比为36.7%。
4. 财务表现：过去三年，公司总收入由139.3亿人民币增至237.0亿人民币，归母净利润由10.2亿增至16.8亿人民币，毛利率维持在17%以上。
5. 现金储备：截至2021年底，公司拥有64.3亿人民币的现金及现金等价物。

关键信息

• 行业前景：中国物业管理服务市场在管总建筑面积预计从2021年的372亿平方米增至2026年的447亿平方米，年复合增长率3.7%。居住相关消费服务市场总收入预计从2021年的33,139亿元增至2026年的53,192亿元，年复合增长率9.9%。商企及城市空间综合服务市场总收入预计从2021年的40,629亿元增至2026年的88,452亿元，年复合增长率16.8%。
• 估值水平：按2021年归母净利润16.7亿人民币计算，万物云的市盈率约为28-32倍，高于行业平均的15.4倍，估值偏高。
• 发行信息：万物云公开发售价为HK$47.1-52.7，每手股数为100股，每手费用约5,323港元，总发行数股为1.17亿股，其中0.12亿股为公开发售，1.05亿股为国际发售。公司市值预计为550-615亿港元。
• 保荐人与主要股东：保荐人为中信里昂、花旗、高盛，主要股东为万科企业。
• 基石投资者：引入多家知名机构投资者，合计认购4179万股，占发售股份的35.8%。

申购建议

万物云综合评分为63分，评级为“中性”。其估值高于行业平均，物管板块近期表现低迷，市场反应冷淡，因此不建议积极申购。

风险提示

1. 疫情反复
2. 外拓市场竞争加剧
3. 房地及物管板块风险尚未出清
4. 公司收并购标的存在减值风险

行业与市场分析

• 市场氛围：2022年港股IPO节奏加快，但物管板块因疫情、地产销售及居民信心等因素，整体估值处于相对历史低位。
• 稳价人表现：此次稳价人为高盛（亚洲），2022年初至今参与保荐2个项目，首日表现1涨1跌。
• 新股申购评级标准：综合评分总得分为60-100分，万物云得分为63分，评级为“中性”。

估值对比

新股申购评级

• 行业前景评分：13分
• 公司经营评分：14分
• 估值水平评分：11分
• 稳价人往绩评分：12分
• 市场氛围评分：13分

综合评分总得分：63分，评级为“中性”。

重要声明

本报告由中泰国际证券有限公司发布，仅供客户参考。报告内容基于公开信息，不构成买卖建议，亦不承担因此导致的损失责任。客户应独立判断，不应依赖本报告内容进行决策。报告可能随时更改，且不通知客户。中泰国际可能持有相关公司股份，且可能发布不同结论的报告。

权益披露

1. 中泰国际在过去12个月内未与万物云有企业融资业务关系。
2. 分析师及联系人士未担任万物云高级职员，亦无财务权益或持股。
3. 中泰国际证券或其集团可能持有万物云股份1%或以上的财务权益。