20231002-国盛证券-物管行业中报综述_规模增速持续放缓_企业分化趋势延续_37页_1mb

行业商业模式演化

• 基础物业管理服务：向非住（商业、办公、园区等）和城市服务延伸，通过提价、科技赋能、新项目退出等降本提价。
• 业主增值服务：业态扩围至社区零售、美居、到家服务等，需求稳定但孵化难度大。
• 商业模式优点：现金流稳健、轻资产运营、抗周期性强；缺点：人工成本刚性上升、提价难度大、业主增值服务竞争激烈。

股票炒作逻辑变化

• 三个阶段：蓄力期（2014-2018）、高增长高估值（2018-2021）、业绩放缓估值回调（2021至今）。
• 估值驱动因素：关联房企支持力度、收入增速、市场情绪。
• 当前估值分化：国央企估值较高，民企受关联房企拖累明显。

行业发展趋势及展望

• 基础物管：存量市场竞争加剧，第三方拓展加速，但提价难。
• 非住及城市服务：潜力较大，但需专业化能力，如政府物业议价能力弱。
• 社区增值服务：需求受经济环境影响，增长分化，头部企业竞争力强。
• 科技赋能：对内降本增效，对外输出解决方案，科技业务增长潜力显著。

2023H1财报解析

• 收入增速分化：国央企增速稳（193%），民企大幅下滑（-4%）。
• 毛利率下行压力：民企承压更大，非业主增值服务受关联方依赖影响明显。
• 现金流改善：经营性现金流有所恢复，但仍受业主回款拖累。
• 业绩分化：国央企利润增速显著提升（226%），民企承压。

投资建议和风险提示

• 投资建议：增持行业，关注招商积余、华润万象生活、中海物业等国央企及优质民企。
• 风险提示：在管面积扩张不及预期、人工成本上升、收并购整合风险及估值假设不确定性。

其他分析师信息

• 分析师：杨然、金晶、夏君、肖依依，执业证书编号及邮箱信息完整。