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万物云-IPO点评总结

公司概览

万物云是中国领先的物业管理服务提供商，主要服务于高能级城市。截至2022年3月，公司在管住宅项目2889个，管理面积达6.70亿平米，合约面积约为8.95亿平米，属于超巨型物业管理公司。公司业务涵盖三大板块：

1. 社区空间居住消费服务：主要面向个人客户，包括住宅物业服务、居住相关资产服务及其他社区增值服务，是公司主要收入来源，占2021年总收入的55.5%及总毛利的51.9%。
2. 商企和城市空间综合服务：面向机构客户，包括物业及设施管理服务、开发商增值服务及城市空间整合服务，占2021年总收入的36.7%及总毛利的34.4%。
3. AIoT及BPaaS解决方案服务：通过科技提升服务能力和效率，包括AIoT解决方案及BPaaS解决方案，占2021年总收入的7.8%及总毛利的13.8%。

2021年，万物云归母净利润为17.2亿元。

行业状况及前景

随着城镇化和居民收入增长，物业服务市场持续扩张，行业整合加速。头部企业凭借资源和品牌优势更具竞争力。中国顶级社区服务提供商已建立较强的品牌效应，有助于获取更多市场机会。物业行业正经历从分散到集中的趋势，万物云凭借其规模和科技投入，有望受益于行业整合。

IPO点评

万物云于2022年9月29日上市，发行价范围为47.1-52.7港元，发行股数（绿鞋前）为116.71百万股，总发行金额为54.97-61.51亿港元，净集资金额为53.73-60.27亿港元。发行后市值预计在550-624亿港元之间，备考市净率约为7.56-7.77倍。

IPO专用评级为5.2分，基于以下标准：

• 公司营运：7分（30%）
• 行业前景：5分（30%）
• 招股估值：5分（20%）
• 市场情绪：3分（20%）

主要业务板块表现

收入结构

毛利结构

业务增长与盈利能力

• 社区空间居住消费服务：是公司核心业务，收入占比稳定，毛利率略有下降。
• 商企和城市空间综合服务：收入增长显著，毛利率逐步下降。
• AIoT及BPaaS解决方案服务：收入增长迅速，毛利率提升明显，反映公司科技投入带来的效率提升。

风险与挑战

• 人力成本上升：物业行业为劳动密集型，最低工资上涨可能影响盈利能力。
• 地产行业整体疲软：下游开发商销售乏力，可能对物管业务造成短期压力。
• 市场竞争加剧：行业整合趋势下，需持续强化品牌与科技优势。

投资估值分析

万物云上市后预计市盈率为22-26倍（2022年）及17-20倍（2023年），低于华润万象，但高于保利物业及中海物业。公司背靠万科，具备较强的资源与品牌优势，有望享受行业整合红利。整体估值反映其在港股物管板块中的第二梯队地位。

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规范性披露

分析员及其关联方未担任万物云的董事或高级职员，亦未拥有其财务权益，且财务权益低于1%。