土地专题报告系列之七：债务率较高省市，2020Q1土地出让金对债务保障如何？-20200414-广发证券-31页_1mb

土地专题报告系列之七：债务率较高省市土地出让金对债务保障分析

核心内容概述

本报告分析了债务率较高的7个省市（贵州、湖南、江苏、四川、湖北、重庆、天津）在2020年第一季度土地出让金对债务的保障情况。报告通过计算土地出让金与2020年还本付息额及城投有息债务利息的比值，评估土地出让金对债务的覆盖能力，并指出部分区域存在土地出让金不足、流拍率高、溢价率低等问题。

主要观点

1. 贵州省

• 整体表现：2020Q1土地出让金同比下滑43%，成交面积同比减少44%，主要受流拍率高和溢价率低影响。
• 地级市：黔西南布依族苗族自治州和铜仁市的出让金/还本付息比值分别为55%和53%，为全省较高。
• 区县：水城县、钟山区、观山湖区2020年还本付息额超过10亿元，但2020Q1无土地成交。
• 风险提示：数据统计可能存在地块遗漏。

2. 湖南省

• 整体表现：2020Q1土地出让金同比下滑11%，流拍率较低，溢价率处于全国中等水平。
• 地级市：湘西土家族苗族自治州和永州市出让金/还本付息比值分别为85%和58%，高于全省平均水平。
• 区县：双峰县、石鼓区、南县等7个区县覆盖比值超过100%，但天元区2020年还本付息额达69亿元，一季度无土地成交。
• 风险提示：数据统计可能存在地块遗漏。

3. 江苏省

• 整体表现：2020Q1土地出让金同比微增5%，主要由楼面价抬升带动，流拍率处于低位。
• 地级市：南通、徐州、苏州、宿迁的出让金/还本付息比值超过25%，其中南通和徐州达到30%。
• 区县：秦淮区、栖霞区、贾汪区等13个区县覆盖比值超过100%，但赣榆区、灌云县等7个区县2020年还本付息额超过10亿元，一季度无土地成交。
• 风险提示：数据统计可能存在地块遗漏。

4. 四川省

• 整体表现：2020Q1土地出让金同比下滑28%，成交面积同比减少，流拍率较高。
• 地级市：眉山、德阳、自贡的出让金/还本付息比值分别为170%、67%、39%，其中眉山最高。
• 区县：龙马潭区、仁寿县、武侯区等9个区县覆盖比值超过100%，但崇州市、都江堰市、江阳区2020年还本付息额超过10亿元，一季度无土地成交。
• 风险提示：数据统计可能存在地块遗漏。

5. 湖北省

• 整体表现：2020Q1土地出让金同比下滑65%，流拍率全国第二，市场整体偏冷。
• 地级市：鄂州市、仙桃市的出让金/还本付息比值分别为91%、58%，高于全省平均水平。
• 区县：襄州区、樊城区、蔡甸区等7个区县覆盖比值超过100%，但硚口区2020年还本付息总额17亿元，一季度无土地成交。
• 风险提示：数据统计可能存在地块遗漏。

6. 重庆市

• 整体表现：2020Q1土地出让金同比下滑69%，推出和成交均下滑，但住宅流拍率较2019年有所改善。
• 地级市：渝北区和北培区的出让金/还本付息比值分别为575%和172%，为全市最高。
• 风险提示：数据统计可能存在地块遗漏。

7. 天津市

• 整体表现：2020Q1土地出让金同比下滑69%，仅蓟州区、河东区、河西区出让金同比提高。
• 区县：北辰区和蓟州区的出让金/还本付息比值分别为51%和35%，为全市较高。
• 风险提示：数据统计可能存在地块遗漏。

关键信息

土地出让金与债务覆盖比值

• 全国覆盖比值排名：上海市最高，达到80%；贵州、甘肃、青海、天津、新疆、云南、宁夏覆盖比值低于10%。
• 计算公式：2020年还本付息总额 = 地方政府债2020年付息 + 城投有息债务利息 + 城投债2020年回售 + 城投债2020年到期 + 城投债2020年提前偿还。
• 城投有息债务利息估算：使用WIND口径的带息债务规模乘以6%进行估算。

地区差异

• 流拍率：贵州、湖北、湖南、四川、天津等省/市流拍率较高，影响土地出让金收入。
• 溢价率：江苏、湖南、贵州等地溢价率较低，而江苏部分城市溢价率较高，如徐州、无锡、常州等。
• 土地成交情况：部分区县在2020年一季度无土地成交，但2020年还本付息额较高，存在债务压力。

风险提示

• 数据统计可能存在地块遗漏，影响分析结果的准确性。
• 土地出让金对债务的覆盖能力受多种因素影响，包括市场供需、政策调控、经济环境等。
• 城投平台债务利息估算可能存在偏差，需进一步验证数据来源。

图表索引

• 图1：贵州省全口径土地推出建面及同比
• 图2：贵州省全口径土地出让金及同比
• 图3：贵州省全口径土地溢价率
• 图4：贵州省全口径土地流拍率
• 图5：贵州省各城市土地出让金对城投还本付息覆盖比例
• 图6：湖南省全口径土地推出建面及同比
• 图7：湖南省全口径土地出让金及同比
• 图8：湖南省全口径土地溢价率
• 图9：湖南省全口径土地流拍率
• 图10：湖南省各城市土地出让金对城投还本付息覆盖比例
• 图11：江苏省全口径土地推出建面及同比
• 图12：江苏省全口径土地出让金及同比
• 图13：江苏省全口径土地溢价率
• 图14：江苏省全口径土地流拍率
• 图15：江苏省各城市土地出让金对城投还本付息覆盖比例
• 图16：四川省全口径土地推出建面及同比
• 图17：四川省全口径土地出让金及同比
• 图18：四川省土地溢价率
• 图19：四川省土地流拍率
• 图20：四川省各城市土地出让金对城投还本付息覆盖比例
• 图21：湖北省全口径土地推出建面及同比
• 图22：湖北省全口径土地出让金及同比
• 图23：湖北省全口径土地溢价率
• 图24：湖北省全口径土地流拍率
• 图25：湖北省各城市土地出让金对城投还本付息覆盖比例
• 图26：重庆市全口径土地推出建面及同比
• 图27：重庆市全口径土地出让金及同比
• 图28：重庆市土地溢价率
• 图29：重庆市土地流拍率
• 图30：天津市全口径土地推出建面及同比
• 图31：天津市全口径土地出让金及同比
• 图32：天津市全口径土地溢价率
• 图33：天津市全口径土地流拍率

表格索引

• 表1：2020年各省还本付息总额及土地出让金覆盖倍数
• 表2：贵州省各市推出、成交、溢价率、流拍率一览
• 表3：2020年贵州省各区县土地出让金对城投还本付息覆盖比例
• 表4：2020年1-3月湖南省各地级市全口径土地推出建面、出让金、楼面价、溢价率、流拍率
• 表5：2020年湖南省各区县土地保障情况
• 表6：江苏省各区推出、成交、溢价率、流拍率一览
• 表7：2020年江苏省各区县土地保障情况
• 表8：四川省各区推出、成交、溢价率、流拍率一览
• 表9：2020年四川省各区县土地保障情况
• 表10：湖北省各市推出、成交、溢价率、流拍率一览
• 表11：2020年湖北省各区县土地保障情况
• 表12：重庆市各区县推出、成交、溢价率、流拍率一览
• 表13：2020年重庆市各区县土地保障情况
• 表14：天津市各区推出、成交、溢价率、流拍率一览
• 表15：2020年天津市各区县土地保障情况