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三亚免税城扩容升级总结

核心内容

三亚国际免税城一期2号地项目由公司全资孙公司海南投资公司投资人民币36.9亿元，建设集免税商业与高端酒店为一体的旅游零售综合体。项目总建筑面积17.25万平方米，地上建筑面积约10.70万平方米，预计建设周期为21个月（商业部分）和48个月（酒店部分）。

该项目的建设将有助于提升中免在海南离岛免税市场的竞争力，形成“一超多强”的格局。通过引入知名奢侈品牌和国际高端酒店，将进一步增强中免的供应链能力，提升购买转化率和客单价。

主要观点

• 项目定位：打造一站式高端旅游消费目的地，与三亚国际免税城及河心岛项目协同发展。
• 品牌引入：商业部分将引入高端奢侈品牌，酒店部分将引入国际知名高端品牌。
• 财务测算：开发成本约35.75亿元，期间费用约1.15亿元，内部收益率约10.8%。
• 盈利预测：预计2020-2022年EPS分别为3.13/5.58/7.54元，维持目标价358.35元，评级为“买入”。
• 市场前景：离岛免税市场持续高景气，中免有望受益于行业增长红利。

关键信息

项目详情

• 投资金额：36.9亿元人民币
• 项目类型：免税商业与高端酒店一体化旅游零售综合体
• 建设周期：商业部分21个月，酒店部分48个月
• 总建筑面积：17.25万平方米
• 地上建筑面积：10.70万平方米
• 开发成本：约35.75亿元
• 期间费用：约1.15亿元
• 内部收益率：约10.8%

市场数据

• 2020年离岛免税购物金额：约275亿元，同比增长104%
• 2021年1月离岛免税销售额：约38亿元，同比增长144%
• 海南免税运营主体增加：政府鼓励适度竞争，扩大市场蛋糕

投资评级与估值

• 投资评级：买入
• 目标价：358.35元人民币
• 估值依据：基于近5年历史PE均值49.40倍，给予64.22x21PE
• EPS预测：2020年3.13元，2021年5.58元，2022年7.54元
• PE预测：2020年99.81倍，2021年56.08倍，2022年41.45倍
• PB预测：2020年24.82倍，2021年17.71倍，2022年12.61倍
• EV/EBITDA预测：2020年59.91倍，2021年34.56倍，2022年24.66倍

风险提示

• 政策推进不及预期
• 市内免税店开展进度不及预期
• 国内免税牌照壁垒优势减弱

财务指标预测

估值比率

结论

该项目将显著提升中免在海南离岛免税市场的竞争力，通过扩大商业面积和引入高端品牌，推动业绩增长。尽管建设周期较长，对短期盈利影响有限，但长期来看，中免有望持续受益于免税行业的高景气态势，实现业绩稳步提升。