2020城市更新白皮书：聚焦社区更新，唤醒城市活力_24页_5mb

2020城市更新白皮书总结

核心内容

本白皮书聚焦中国城市更新背景下老旧社区更新的六大矛盾，提出系统化的解决方案，并通过国内外典型案例进行分析，旨在为城市更新提供理论支持与实践指导。

主要观点

• 城市更新正从“新区开发”转向“存量挖潜”，从“点状更新”转向“片区更新”。
• 老旧社区更新不仅是改善居住条件，更是激活城市中心、提升城市功能和文化价值的重要手段。
• 社区更新需平衡多方利益，注重文化延续、功能提升、居民需求、资金来源、盈利模式和治理机制等多方面问题。
• 微更新模式成为趋势，强调资源挖潜、空间复合利用及居民参与。

关键信息

一、老旧社区更新六大矛盾

1. 片区改造与城市功能统筹的矛盾

   • 需要引入合适的产业，提升社区功能与城市整体协调性。
   • 改造需有顶层设计，避免“干城一面”的现象。

2. 文化延续与城市发展的矛盾

   • 传统建筑和历史文化是社区更新的重要资源。
   • 需要通过保护与活化，实现文化与现代功能的融合。

3. 居民多样化需求与外环境空间不足的矛盾

   • 外环境空间不足限制了居民生活品质提升。
   • 需要通过空间串联和共享，拓展社区功能。

4. 有限的资金来源与改造成效的矛盾

   • 政府财政拨款为主，难以满足持续改造需求。
   • 需要创新资金筹措方式，如PPP模式、收益期权定向出售等。

5. 盈利模式单一与持续运营的矛盾

   • 传统盈利模式以物业管理费为主，需拓展多元盈利渠道。
   • 引入商业、办公、社区服务等多元业态，提升社区可持续性。

6. 不同参与方利益之间的矛盾

   • 涉及政府、居民、企业、社会组织等多方利益协调。
   • 需建立共治共享机制，实现“自下而上”与“自上而下”的结合。

二、解决策略与案例借鉴

1. 片区改造与城市功能统筹的矛盾

• 案例：伦敦金融城边缘区域
  • 政府主导引入新兴产业，推动社区功能活化。
  • 建立多功能城市服务平台，提升社区活力。

2. 文化延续与城市发展的矛盾

• 案例：日本八女福岛社区营造
  • 通过法律法规限制大拆大建，采用微改造、修缮和再造方式。
  • 强调对传统建筑风貌的保护，唤醒城市文化记忆。

3. 居民多样化需求与外环境空间不足的矛盾

• 案例：上海缤纷社区微更新
  • 通过空间串联和共享，拓展社区功能。
  • 提出“一图三会”模式，实现社区自治、共治。

4. 有限的资金来源与改造成效的矛盾

• 案例：北京劲松社区改造
  • 引入社会资本，采用PPP模式和收益期权定向出售。
  • 多元化资金来源保障改造的可持续性。

5. 盈利模式单一与持续运营的矛盾

• 案例：广州仑头村社区微更新
  • 承接科创产业，通过长租公寓、商铺租金和社区服务费实现盈利。
  • 建立企业建设运营、村集体所有、村民分红的运营模式。

6. 不同参与方利益之间的矛盾

• 案例：上海缤纷社区共治平台
  • 建立联席会议、微信群、微信公众号等沟通平台。
  • 鼓励居民、业委会、专业人士等多方参与社区治理。

三、社区更新改造一体化流程与创新模式

• 一体化流程

  • 从项目策划、实施到评价，形成系统化流程。
  • 强调政府主导、社区推动、居民和第三方参与。

• 创新模式

  • 政策支持创新：财政、用地、空间等政策支持社区更新。
  • 资金筹措创新：收益期权定向出售、PPP模式、创新服务增值收益等。
  • 空间利用创新：水平、垂直、时间维度空间复合利用。
  • 治理模式创新：居民自治、政府导治、多元参与、社区数字化治理。
  • 运营管理创新：构建社区大数据平台、智慧社区平台、物业管理服务平台等。

四、理想社区构建目标

仲量联行提出打造“理想社区”的目标，包括：

• 理想的邻里空间：增强邻里互动，提升社区文化认同。
• 理想的商业配套：围绕居民日常需求，打造多样化的商业中心。
• 理想的健康服务：完善健身、医疗、养老等配套。
• 理想的教育服务：结合社区教育资源，提升儿童及成人教育服务。
• 理想的公共空间：提供多样化的休闲、运动、社交空间。
• 理想的运营机制：依托数据平台，提升社区管理智能化水平，实现可持续运营。

总结

老旧社区更新是城市更新的重要组成部分，需在功能、文化、空间、资金、盈利和治理等多个方面进行统筹规划与创新实践。仲量联行通过案例分析与策略建议，提出系统化、可持续的更新路径，助力打造空间丰富、管理智能、配套齐全、文化延续的理想社区。