20220401-浙商证券-城市更新系列研究二_城市更新有哪些投资类型__5页_541kb

城市更新投资类型分析总结

核心内容

城市更新作为推动城镇化高质量发展的重要手段，其投资类型可从两个维度进行划分：改造对象和改造方式。

一、城市更新的分类维度

1. 按改造对象划分：

   • 老旧小区：主要涉及城市或县城建成年代较早的住宅小区，通常属于综合整治类项目，投资规模相对有限。
   • 老旧厂区：工业用地的更新改造，可能涉及功能改变或拆除重建，投资规模较大。
   • 老旧街区：城市历史街区的更新，常结合智慧化、生态化等方向进行升级。
   • 城中村：农村集体土地转为城市用地的改造，通常涉及大规模拆迁和重建，投资规模最大。

2. 按改造方式划分：

   • 综合整治类：以改善基础设施、环境和公共服务为主，不改变建筑主体结构和使用功能，投资力度最弱。
   • 功能改变类：改变部分或全部建筑物的使用功能，但保留土地使用权，可加建附属设施，投资规模较大。
   • 拆除重建类：对原有建筑进行全面拆除并重建，改造力度最大，是房企参与城市更新的主要形式，可建设商业或住宅项目。

二、城市更新的投资规模与趋势

• 十四五期间投资规模：预计城市更新将拉动总投资规模10-12万亿元以上，年均拉动投资2-2.5万亿元以上。
• 地产与基建投资占比：预计地产投资占比约70%，基建投资占比约30%，对全年地产投资增速贡献约7%-8%。
• 2022年地产投资预期：预计全年地产投资增速维持在5.4%左右，城市更新作为政策性投资的重要组成部分，将对地产投资形成持续拉动。

三、城市更新对权益资产与利率债的影响

• 权益资产：在稳增长政策背景下，城市更新相关板块表现有望延续。
• 利率债：预计10年期国债收益率在Q2将进一步向3%上行。

主要观点

• 城市更新正从“高速发展”向“高质量发展”转型，以提升城市品质和居民生活为重要目标。
• 片区式开发（如老旧街区、厂区、城中村）是城市更新的重点方向，其投资规模和带动效应显著高于老旧小区改造。
• 拆除重建类项目是房地产企业参与城市更新的主要形式，具有较大的投资潜力和运营空间。
• 城市更新将作为地产投资的重要变量，预计对地产投资增速产生积极影响。

关键信息

• 政策支持：多省市将片区开发作为城市更新的核心内容，如福建省、安徽省、成都市、青岛市等。
• 典型案例：
  • 深圳DCC展览展示文创园：由中南集团主导，将老旧厂房改造为文创园区，属功能改变类项目。
  • 大冲村旧改项目：由华润集团主导，属拆除重建类项目，最终建成商业综合体。
• 投资模式：城市更新项目通常采取“政府扶持、企业主导、市场化运营”的模式，鼓励房企参与。
• 未来趋势：城市更新可能进一步向三四线城市扩展，地产与基建投资占比可能调整为70%和30%。

投资建议与评级说明

• 股票投资评级：以报告日后6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为买入、增持、中性、减持四个等级。
• 行业投资评级：以行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为看好、中性、看淡三个等级。
• 风险提示：城市更新投资力度可能不及预期，需关注政策执行与市场反应。

投资相关数据与图表

表1：部分区域城市更新“十四五”投资规划汇总

表2：21个城市更新试点城市（区）

表5：各省市城市更新片区开发相关表述

法律声明

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