20200728-JLL-房地产行业_2020城市更新白皮书-聚焦社区更新_唤醒城市活力_24页_4mb

2020城市更新白皮书总结

核心内容

本白皮书由仲量联行战略顾问部发布，聚焦城市更新背景下老旧社区改造的六大矛盾，分析其现状问题，并通过国内外典型案例，提出相应的解决策略，旨在为城市更新提供系统化的分析与指导。

主要观点

• 城市更新趋势转变：城市更新从“新区开发的增量发展”转向“城市中心重构的存量挖潜”，从“点状更新”转向“片区更新”。
• 社区作为核心要素：社区是片区更新的核心，老旧社区成为重点改造对象，需综合考虑文化、产业、空间、民生等方面。
• 更新模式多样化：传统房地产开发逻辑不再适用，渐进式更新与微更新成为趋势。
• 六大矛盾：片区改造与城市功能统筹、文化延续与城市发展、居民多样化需求与外环境空间不足、有限资金与改造成效、盈利模式单一与持续运营、不同参与方利益之间的矛盾。

关键信息

一、从“点状建筑更新”到“片区整体更新”

二、老旧社区现状问题

功能问题

• 缺乏儿童活动场地
• 体育空间功能单一
• 社交空间严重不足
• 教育功能空间缺失
• 景观空间使用效率低

外环境问题

• 社区公共活动空间局促
• 活动场地设施年久失修
• 社区绿化用地维护不足
• 夜间照明设施缺失严重
• 社区安全无法保障

问题诱因

• 社区人口老龄化
• 设备设施年久失修、环境衰败
• 社区更新责任不明、手续繁琐、经费不足、无人牵头组织
• 自上而下的更新机制导致居民无法掌握主动权，社区更新停滞

三、六大矛盾的解决策略

1. 片区改造与城市功能统筹的矛盾

• 引入新兴产业，重构社区人口和功能
• 政府主导，建立多功能城市服务平台
• 通过艺术创作、快闪商业等方式提升社区活力与吸引力

2. 文化延续与城市发展的矛盾

• 尊重历史建筑与社区文化特色，避免“千城一面”
• 制定相关法律法规，限制大拆大建
• 引入专业机构进行设计与改造，确保文化传承与城市发展的协调

3. 居民多样化需求与外环境空间不足的矛盾

• 联合周边社区进行空间共享
• 从水平、垂直、时间维度拓展空间利用
• 拓展社区内部公共空间，提升空间利用率

4. 有限资金来源与改造成效的矛盾

• 推广PPP公私合作模式
• 创新资金筹措方式，如收益期权定向出售、创新服务增值收益
• 加大对社会资本的激励，如税收优惠、贷款贴息等

5. 盈利模式单一与持续运营的矛盾

• 引入更多合作方，拓展盈利渠道
• 后续物业管理、便民设施付费、租金收入等成为主要盈利模式
• 利用智慧社区平台提升运营效率与服务品质

6. 不同参与方之间利益的矛盾

• 构建“政府—社区—居民—第三方组织”参与体系
• 倡导居民自治与政府导治相结合
• 建立多元参与机制，加强沟通与协作

四、案例借鉴

1. 伦敦金融城边缘区域

• 激活老城活力，注入新兴产业
• 政府主导，引入科技与创意产业，提升区域整体吸引力

2. 广州仑头村社区微更新

• 承接科创产业，打造居研混合社区
• 以长租公寓为主体媒介，实现盈利与功能升级

3. 上海缤纷社区微更新

• 打通社区公共空间，串联多样功能
• 建立“一图三会”推进机制，实现社区共治

4. 德国柏林Prinzessinnen社区改造

• 挖掘闲置空间，打造社区菜园
• 引入咖啡吧、特色零售等商业业态，丰富盈利渠道

5. 北京劲松社区改造

• 引入社会资本，实现资金多元化
• 通过物业费、停车费、电梯维护费等实现可持续运营

五、理想社区构建

仲量联行提出打造理想社区的目标，包括以下要素：

• 理想的邻里空间：加强邻里文化，举办活动，增强居民归属感
• 理想的商业配套：围绕基础生活需求，提供多样化商业服务
• 理想的健康服务：提升运动、医疗、养老等配套，改善居民生活质量
• 理想的教育服务：提供早教、托管、阅读空间等，服务不同年龄段居民
• 理想的公共空间：打造广场绿地、慢行步道、亲子乐园等，满足多元需求
• 理想的运营机制：依托数据平台，提供智能化管理与高品质服务

六、社区更新改造一体化流程

仲量联行建议采用以下流程推进社区更新改造：

• 政策支持创新
• 资金筹措创新
• 空间利用创新
• 治理模式创新
• 运营管理创新

七、业务联系人

八、仲量联行中国战略顾问部

• 提供土地策略、产业分析、文化旅游地产开发策略、城市更新策略等全面房地产咨询服务
• 协助客户提升房地产开发绩效、降低风险，创造人与商业蓬勃发展的城市空间

九、仲量联行大中华区分公司信息

• 北京、成都、重庆、广州、杭州、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、天津、武汉、西安、香港、澳门、台北等地均有分支机构，提供专业服务。