城市更新深度系列之一：城市更新政策演变、项目分类及流程概述_46页_3mb

城市更新政策演变、项目分类及流程概述总结

核心内容

城市更新是当前城市发展的重要途径，旨在激活存量土地，改善人居环境，提升城市功能和未来发展空间。随着中国城市化进程的推进，城市更新逐步从单纯的“推倒重建”向更加综合、多元、可持续的方向演进。城市更新包括旧城改造与棚户区改造，是实现城市存量资源再利用的重要手段。

主要观点

• 城市更新的内涵：城市更新是对城市中旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村等区域进行综合整治、功能改变或拆除重建，以提升城市空间质量和可持续发展水平。
• 政策演变趋势：自2013年起，城市更新被提升至国家战略高度，政策逐步从“控制增量、盘活存量”转向“优化结构、提升效率”。近年来，政府与市场合作成为主流，强调节约集约利用土地和资源。
• 项目分类：城市更新项目根据改造程度分为拆建类、改建类和保留类；根据开发模式分为政府主导、市场主导和政府与市场合作三类；根据原用地功能分为村改、城改和厂改。
• 流程概述：城市更新流程包括申报与立项、规划编制与审批、实施、利益分配等阶段。其中意愿征集和城市更新单元划定是立项的关键环节，而利益分配阶段涉及多方博弈。

关键信息

1. 城市更新、旧改、棚改的定义与区别

2. 政策演变与对比

城市更新政策自2013年起逐步完善，重点强调“盘活存量”“优化结构”“提升效率”，并推动城市由扩张性规划向限定城市边界、优化空间结构的规划转变。不同城市更新政策具有以下特点：

• 广州：政策从“三旧”改造起步，逐步转向政府主导下的“市场运作”，形成“1+3+N”政策体系，强调全面改造与微改造并行。
• 深圳：以“政府引导、市场运作”为核心，政策体系为“1+1+N”，注重“工改工”与“有机更新”。
• 上海：政策体系相对保守，以“试点试行”为主，注重历史保护和社区微更新，强调“减量增效”。

3. 城市更新项目分类

• 按改造程度：拆建类（拆除重建）、改建类（局部改建）、保留类（现状维护或功能改变）。
• 按开发模式：政府主导（收储、统租、综合整治）、市场主导（农村集体自改、村企合作、原土地使用权人自改、企业收购改造）、政府与市场合作（土地整理、毛地出让）。
• 按原用地功能：村改、城改、厂改，主要用于政策附着指引。

4. 城市更新流程

城市更新流程主要包括以下几个阶段：

• 申报与立项阶段：意愿征集和城市更新单元划定是立项的关键。
• 规划编制与审批阶段：制定细化要求和专项规划，明确项目目标和责任。
• 实施阶段：将更新愿景转化为公共与私营部门的合作关系，明确项目主导力量和运作机制。
• 利益分配阶段：政府、原权利人和市场之间的利益博弈，核心为地价计收与补缴。

投资建议

城市更新作为存量时代的重要路径，对房地产企业具有重要意义。受政策扶持，参与城市更新项目有助于降低拿地成本，提高开发收益。推荐的房企包括：

• 住宅开发：万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、招商蛇口、蓝光发展、滨江集团、旭辉控股集团
• 物管板块：碧桂园服务、招商积余、新城悦服务、永升生活服务、蓝光嘉宝服务、新大正、南都物业

风险提示

• 房地产销售不及预期
• 房地产调控政策进一步收紧

盈利预测与估值（部分重点公司）

典型案例

• 琶洲村全面改造：位于广州海珠区，总用地面积75.76公顷，分为13个地块，改造后土地转为国有。
• 仑头村微改造：通过村集体与地产公司合作，采用“企业建设运营、村集体所有、村民分红”模式进行微改造。

结论

城市更新已成为推动城市高质量发展的重要手段。随着政策的不断完善，城市更新的实施方式也日趋多样化，从单一的拆除重建转向综合整治、功能改变和保留利用。不同城市根据自身特点，采取了差异化的政策和实践路径。城市更新项目不仅涉及复杂的政策流程和利益分配，也对房地产企业提出了新的机遇和挑战。