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城市更新谁来干？总结

核心内容

城市更新已成为推动城市可持续发展的重要手段，尤其在“十四五”期间，其投资规模预计将达到10-12万亿元以上，年均拉动投资2-2.5万亿元。城市更新项目在实施过程中，地产企业、国有平台（包括城投平台、地方国企、央企）均被赋予了参与空间，但实际操作中地产企业仍是主要参与者，占比超过60%，未来可能进一步提升至70%以上。

主要观点

• 地产企业主导：当前城市更新中，地产企业占据主导地位，尤其是一二线城市。以深圳为例，地产企业参与面积占比约53%，广州则达到77%。
• 国有房企是增量来源：随着城市更新向三四线城市扩展，国有房企（包括建筑型央企下属房企和传统国有房企）将成为未来城市更新投资的重要增量来源。
• 城投平台参与受限：虽然城投平台在部分项目中直接参与，但受隐性债务控制影响，未来直接参与形式将减少，更多将通过合作共建或专项债等方式介入。
• 建筑型央企表现活跃：中国建筑、中国交建、中国铁建、中国中冶等建筑型央企在2021年城市更新订单规模合计超过4000亿元，显示出较强的参与意愿和实力。
• 政策支持与资金引导：多地政府出台政策支持城市更新，如广州、上海、重庆等，设立专项基金或政策性资金，以推动城市更新项目的实施。

关键信息

实施主体分布

• 地产企业：主导城市更新项目，尤其在一二线城市。
• 国有平台：包括城投平台、地方国企和央企，主要负责大型或市级项目。
• 合作共建模式：城投平台与地产企业合作共建较为常见，如中国铁建与洛阳诚助实业发展有限责任公司合作，中交城投与中房集团、云岩城合资参与贵阳项目。
• 专项债支持：城投平台可通过专项债等方式切入城市更新领域，如《重庆市城市更新工作方案》中提及的政策性资金使用。

投资规模与区域分布

• “十四五”投资规划：全国多个省市已公布城市更新投资规划，如辽宁、河南、广州、成都、武汉、南昌、青岛等，投资总额预计超过1.3万亿元。
• 地产投资占比：当前城市更新中地产投资占比约为60%，预计未来将提升至70%，尤其在三四线城市。
• 项目类型差异：不同城市对城市更新项目类型设定不同的实施主体，如旧村改造、连片改造、旧厂改造等，地产企业与政府合作广泛。

典型案例

• 深圳：华润、招商蛇口、万科、恒大、碧桂园等房企积极参与，2021年城市更新参与面积占比达53%。
• 广州：地产企业参与面积占比达77%，政府与房企合作模式较为成熟。
• 重庆：国有企业在城市更新中具有较高实施权重。
• 建筑型央企：中国建筑、中国交建、中国铁建等央企在城市更新中表现活跃，订单规模合计超过4000亿元。

投资建议与风险提示

• 投资评级：根据报告日后的6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅，给出买入、增持、中性、减持等相对评级。
• 行业评级：根据行业指数相对于沪深300指数的表现，给出看好、中性、看淡等评级。
• 风险提示：部分城市的城市更新样本可能存在偏差，城市更新投资力度可能不及预期。

数据来源

• 图表1：部分重点城市房企参与城市更新情况统计
• 图表2：部分建筑型央企参与城市更新情况统计
• 图表3：部分区域城市更新“十四五”投资规划汇总
• 图表4：2021年部分房企与政府合作情况
• 图表5：2022年房地产企业参与城市更新计划立项的土储面积

联系信息

• 分析师：李超
  执业证书编号：S1230520030002
  邮箱：lichao1@stocke.com.cn

• 联系人：林威炜
  执业证书编号：S1230120080050
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