20260623-远东资信-城市更新系列专题（一）_十五五_期间_城市更新投资空间有多大_9页_678kb

“十五五”期间城市更新投资空间分析总结

核心内容概述

“十五五”期间，城市更新作为推动城市发展由增量扩张转向存量提质的重要抓手，其战略地位显著提升。国务院于2026年5月正式印发《城市更新“十五五”规划》，标志着城市更新进入制度化、体系化发展阶段，成为扩大内需、稳定经济增长的重要引擎。预计“十五五”期间城市更新投资空间将超过25万亿元，涵盖多个重点领域，包括城中村改造、老旧小区改造、城市地下管网改造、体育场地及公园绿地改造等，同时兼顾应急避难场所、城市数字化转型、老旧街区厂区改造等新兴方向。

主要观点

1. 城市更新政策演进

• “十三五”时期：城市更新以棚户区改造、老旧小区改造为主，政府主导，市场化参与有限。
• “十四五”时期：城市更新首次纳入国家发展规划，探索政府引导、市场运作、公众参与的模式，聚焦老旧改造，改善居民生活环境。
• “十五五”时期：国务院发布首部国家层面城市更新专项规划，提升政策层级与权威性，明确量化目标和任务清单，推动投融资体系多元化，扩大支持领域，覆盖更广泛的城市更新内容。

2. 投资空间测算

“十五五”期间城市更新投资空间预计超过25万亿元，具体包括以下重点领域：

3. 投资特点与政策导向

• 结构性分化：不同区域、不同项目类型资金投入结构存在差异。一线城市及强二线城市投资强度大、市场化程度高；三四线城市及中西部地区则以基础设施补短板为主，对政府资金依赖度较高。
• 多元化融资模式：政策推动构建可持续投融资体系，中央财政、地方专项债、银行贷款、REITs、资产证券化等多渠道资金支持城市更新。
• 社会资本引导：对于市场弹性较大的项目，如老旧街区厂区改造、城中村再开发等，政策将加大引导社会资本参与的力度，通过税收优惠、政府补贴等方式激励投资。

关键信息

政策背景

• 城市更新成为国家发展战略，标志着我国城镇化进入存量提质增效阶段。
• 《城市更新“十五五”规划》明确城市更新的量化目标和任务清单，推动项目落地。

投资测算依据

• 城中村改造：基于全国城市自建房数据估算，假设单位成本为7700-8250元/平方米，投资空间为10万亿元。
• 老旧小区改造：参考专项债项目成本及住宅渗漏率，预计投资空间为1.3—2.5万亿元。
• 地下管网改造：根据发改委新闻发布会数据，预计投资约5万亿元，建设改造管网约77万公里。
• 体育场地及公园绿地改造：结合建设成本与规划目标，预计总投资空间为6.6—9.1万亿元。

区域差异

• 一线城市及强二线城市更注重整体功能区复兴与产业空间再造，投资强度大、市场化程度高。
• 三四线城市及中西部地区以基础设施补短板为主，项目收益能力弱，对政府资金依赖度高。

未来政策方向

• 优化投融资机制：探索REITs、资产证券化等创新工具，推动多元化融资。
• 引导社会资本参与：通过政策激励、税收优惠等方式提升社会资本参与意愿。
• 提升城市治理能力：聚焦城市安全韧性、公共服务质量、生态改善等目标，推动城市更新与社会治理深度融合。

总结

“十五五”期间，城市更新投资空间巨大，预计将超过25万亿元。政策导向明确，从“政策驱动”向“财政引导+金融支持+社会资本参与”转型，推动城市更新从单一改造向系统性提升。未来城市更新将呈现结构性分化特征，需因地制宜、分类施策，同时持续优化投融资体系，提升城市治理水平与居民生活质量。