> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # “十五五”期间城市更新投资空间分析总结 ## 核心内容概述 “十五五”期间，城市更新作为推动城市发展由增量扩张转向存量提质的重要抓手，其战略地位显著提升。国务院于2026年5月正式印发《城市更新“十五五”规划》，标志着城市更新进入制度化、体系化发展阶段，成为扩大内需、稳定经济增长的重要引擎。预计“十五五”期间城市更新投资空间将超过25万亿元，涵盖多个重点领域，包括城中村改造、老旧小区改造、城市地下管网改造、体育场地及公园绿地改造等，同时兼顾应急避难场所、城市数字化转型、老旧街区厂区改造等新兴方向。 ## 主要观点 ### 1. 城市更新政策演进 - **“十三五”时期**：城市更新以棚户区改造、老旧小区改造为主，政府主导，市场化参与有限。 - **“十四五”时期**：城市更新首次纳入国家发展规划，探索政府引导、市场运作、公众参与的模式，聚焦老旧改造，改善居民生活环境。 - **“十五五”时期**：国务院发布首部国家层面城市更新专项规划，提升政策层级与权威性，明确量化目标和任务清单，推动投融资体系多元化，扩大支持领域，覆盖更广泛的城市更新内容。 ### 2. 投资空间测算 “十五五”期间城市更新投资空间预计超过25万亿元，具体包括以下重点领域： | 类别 | 预计投资规模（万亿元） | |------|------------------------| | 城中村改造 | 10 | | 老旧小区改造 | 1.3—2.5 | | 体育场地及公园绿地改造 | 6.6—9.1 | | 城市地下管网改造 | 5 | | 其他领域（老旧街区厂区、历史建筑修缮、应急避难场所等） | 余下空间 | ### 3. 投资特点与政策导向 - **结构性分化**：不同区域、不同项目类型资金投入结构存在差异。一线城市及强二线城市投资强度大、市场化程度高；三四线城市及中西部地区则以基础设施补短板为主，对政府资金依赖度较高。 - **多元化融资模式**：政策推动构建可持续投融资体系，中央财政、地方专项债、银行贷款、REITs、资产证券化等多渠道资金支持城市更新。 - **社会资本引导**：对于市场弹性较大的项目，如老旧街区厂区改造、城中村再开发等，政策将加大引导社会资本参与的力度，通过税收优惠、政府补贴等方式激励投资。 ## 关键信息 ### 政策背景 - 城市更新成为国家发展战略，标志着我国城镇化进入存量提质增效阶段。 - 《城市更新“十五五”规划》明确城市更新的量化目标和任务清单，推动项目落地。 ### 投资测算依据 - **城中村改造**：基于全国城市自建房数据估算，假设单位成本为7700-8250元/平方米，投资空间为10万亿元。 - **老旧小区改造**：参考专项债项目成本及住宅渗漏率，预计投资空间为1.3—2.5万亿元。 - **地下管网改造**：根据发改委新闻发布会数据，预计投资约5万亿元，建设改造管网约77万公里。 - **体育场地及公园绿地改造**：结合建设成本与规划目标，预计总投资空间为6.6—9.1万亿元。 ### 区域差异 - 一线城市及强二线城市更注重整体功能区复兴与产业空间再造，投资强度大、市场化程度高。 - 三四线城市及中西部地区以基础设施补短板为主，项目收益能力弱，对政府资金依赖度高。 ### 未来政策方向 - **优化投融资机制**：探索REITs、资产证券化等创新工具，推动多元化融资。 - **引导社会资本参与**：通过政策激励、税收优惠等方式提升社会资本参与意愿。 - **提升城市治理能力**：聚焦城市安全韧性、公共服务质量、生态改善等目标，推动城市更新与社会治理深度融合。 ## 总结 “十五五”期间，城市更新投资空间巨大，预计将超过25万亿元。政策导向明确，从“政策驱动”向“财政引导+金融支持+社会资本参与”转型，推动城市更新从单一改造向系统性提升。未来城市更新将呈现结构性分化特征，需因地制宜、分类施策，同时持续优化投融资体系，提升城市治理水平与居民生活质量。