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城市更新对地产投资的拉动作用分析

核心内容

城市更新作为“十四五”规划的重要组成部分，已在全国范围内有序启动，预计将在2022年对地产投资形成显著拉动。根据估算，城市更新在“十四五”期间将拉动地产投资10-12万亿元以上，平均每年拉动2-2.5万亿元，对全年地产投资增速贡献约为7%-8%。我们预计2022年地产投资将超预期，全年增速维持在5.4%左右。

主要观点

• 城市更新是地产投资的强变量和快变量：城市更新项目在政策推动下快速推进，成为地产投资的重要增长点。
• “十四五”规划为城市更新设定明确目标：全国范围内将完成21.9万个城镇老旧小区改造，推动城市更新系统化发展。
• 城市更新投资规模逐步扩大：截至2021年底，全国城市更新项目总投资达5.3万亿元，预计“十四五”期间投资规模将进一步提升。
• 城市更新逐步向三四线城市扩展：随着一二线城市更新进入成熟阶段，三四线城市将更多通过老旧小区改造、动拆迁等方式形成地产投资，预计地产投资占比将提升至70%。
• 城市更新对权益资产和利率债的影响：在稳增长诉求较强的背景下，城市更新投资可能前置发力，推动相关板块表现延续；同时，利率债方面，10年期国债收益率预计在Q2向3%上行。

关键信息

城市更新投资规模估算

• 全国层面：截至2021年底，全国城市更新项目总投资达5.3万亿元，年均投资规模约为1.5-2万亿元。
• “十四五”期间：预计全国城市更新投资规模将达10-12万亿元以上，年均拉动地产投资2-2.5万亿元。
• 局部区域投资规划：已有部分省份及城市公布“十四五”期间城市更新投资目标，合计约4.7万亿元，预计全国总量将远超该数字。

城市更新地产投资占比

• 全国估算：以广东省为样本，估算全国城市更新中地产投资占比约为60%-65%。
• 未来趋势：随着城市更新向三四线城市扩展，地产投资占比预计将进一步提升至70%。

城市更新试点与推进情况

• 试点城市：住建部选取21个城市开展城市更新试点，覆盖全国各大区域。
• 非试点城市也在推进：如广东省、上海市等非试点城市已积极布局城市更新，设立专项基金或推进相关项目。

城市更新基金设立情况

• 部分城市已设立城市更新基金：如成都、西安、天津、上海等，基金规模从10亿到800亿不等，为城市更新提供资金支持。

各省市城市更新重点

• 福建省：重点推进老旧小区、街区、片区整体改造，实施“两江四岸”提升工程。
• 安徽省：推进城市更新单元试点建设，改造提升老旧小区1000个以上。
• 成都市：深化城市更新试点，新启动30个片区更新项目，完成老旧小区改造601个。
• 青岛市：统筹推进历史城区和邮轮港区保护更新，启动10个重点片区开发建设。
• 福州市：实施连片旧屋区改造54个，整治老旧小区198个。

风险提示

• 部分城市的城市更新企业样本与全国存在偏差；
• 城市更新投资力度可能不及预期。

投资评级说明

• 股票投资评级：以报告日后6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级：以行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为看好、中性、看淡。

法律声明

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