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城市更新是地产投资的强变量

核心内容概述

城市更新已成为推动我国地产投资高质量发展的重要力量。随着我国城镇化率逐步从高速发展转向高质量发展，城市更新的内涵和范围不断拓展，从单一的老旧小区改造，扩展至“三区一村”改造，即老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村。城市更新不仅是提升城市品质的重要手段，也是未来地产投资的重要驱动力。

主要观点

• 城镇化高质量发展背景：我国城镇化率已达到64.7%，十四五期间将提升至65%-70%。在城镇化增速放缓的背景下，城市更新成为推动城市品质提升、满足居民高品质生活需求的重要路径。
• 城市更新的范围与投资规模：城市更新涵盖范围远大于传统老旧小区改造，包括智慧城市、生态城市等新兴领域。预计“十四五”期间，城市更新将拉动地产投资10-12万亿元以上，年均拉动2-2.5万亿元，对地产投资增速贡献约7%-8%。
• 政策导向与限制：住建部出台政策，严格限制大规模拆除、增建和搬迁，强调“留改拆”并举，以提升城市质量为核心。城市更新试点城市为21个，但实际推进范围已覆盖全国。
• 城市更新的实施路径：城市更新将从“增量开发”向“存量改造”转变，尤其在一线城市的高密度区域，城市更新将成为地产投资的重要增长点。
• 政策红利与市场影响：城市更新将带动政策性投资和租购并举政策的实施，预计2022年地产投资将超预期，全年增速维持在5.4%左右。权益资产方面，稳增长相关板块表现有望延续；利率债方面，10年期国债收益率或在4月向3%上行。

关键信息

城市更新的定义与范围

城市更新是指在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要形式的行动，涵盖范围更广，包括基础设施、公共服务、生态治理和智慧化建设等。

投资规模与拉动效应

• 截至2021年底，全国城市更新项目已超2.3万个，总投资达5.3万亿元。
• 十四五期间，仅2省6城公布的更新投资计划已近5万亿元，预计总投资规模达10-12万亿元。
• 地产投资占比约70%，对全年地产投资增速贡献约7%-8%。

政策支持与实施机制

• 十四五规划首次为城市更新设定数量型指标，推动其有序启动。
• 住建部出台多项政策，严格控制大规模拆除、增建和搬迁，强调质量提升。
• 多省市已出台城市更新相关政策，如山东省、福建省、成都市等，城市更新基金也在多地设立，如上海、成都、西安等。

城市更新的区域分布

• 城市更新试点城市包括北京、沈阳、南京、成都、重庆等，覆盖全国不同区域。
• 广东省、上海市等非试点城市也在积极推进城市更新，形成全国性推进格局。

未来投资方向

• 政策性投资：城市更新作为政策性投资的重要组成部分，将拉动地产投资超预期。
• 租购并举：保障性租赁住房建设将带来约3000-3500亿元的地产投资，对地产投资增速贡献约1.4%-1.7%。
• 商品房市场：一、二线城市可能逐步放松限购限贷政策，满足刚需与改善性住房需求。

风险提示

城市更新投资力度不及预期，可能影响地产投资增长速度。

相关数据与图表

• 图1：中国城镇化率走势（来源：Wind，浙商证券研究所）
• 图2：部分发达国家的城镇化率走势（来源：Wind, 浙商证券研究所）
• 表1：部分区域城市更新“十四五”投资规划汇总（来源：各地政府工作规划，浙商证券研究所）
• 表2：21个城市更新试点城市（来源：住建部，中指研究，浙商证券研究所）
• 表3：部分城市更新基金汇总（来源：公开渠道信息统计，浙商证券研究所）
• 表4：2021年发布的国家级城市更新相关文件（来源：中指研究，浙商证券研究所）
• 表5：各省市城市更新片区开发相关表述（来源：各地政府工作报告，浙商证券研究所）

投资评级说明

• 股票投资评级：以报告日后6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级：以行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为看好、中性、看淡。

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