20260119-中诚信国际-城市更新系列研究（二）_城市更新投融资现状_空间及展望_14页_750kb

城市更新系列研究（二）总结

核心内容

本报告主要分析我国城市更新领域的投融资现状、未来投资空间及发展趋势，提出城市更新在“十四五”期间已形成一定规模，并在“十五五”期间将释放更大的投资潜力。报告指出，城市更新投资将从基础性建设向差异化、精细化发展，融资模式也将由单一财政资金向多元化、市场化方向转变。

主要观点

1. 当前投融资情况

   • 2021-2024年，全国共实施21.4万个城市更新项目，总投资额达16.6万亿元。
   • 投资主要集中在城镇老旧小区改造、城中村改造和基础设施改造领域。
   • 财政资金为主，金融机构贷款（尤其是政策性银行）和多元化融资工具（如REITs、城市更新产业基金）逐步形成“政府引导、市场运作、多元参与”的资金生态。
   • 社区和居民出资在老旧小区改造中有所体现。

2. 未来投资空间测算

   • 城中村改造潜在投资空间约53万亿元，其中“十五五”期间预计投资20万亿元以上。
   • 城镇老旧小区改造投资空间为4.3-10万亿元，若将改造范围扩至2010年底前建成的小区，“十五五”期间投资规模约为3-6.7万亿元。
   • 市政管网类城市更新投资总额约4万亿元，叠加其他领域，城市更新整体投资空间将超60万亿元，“十五五”期间或达35万亿元。

关键信息

一、当前投融资情况

1. 投资现状

• 城镇老旧小区改造：2021-2024年累计改造24万多个小区，惠及4000多万户、1.1亿人。
• 城中村改造：2024年11月起改造范围扩展至近300个地级及以上城市，预计未来将向县级城市扩围。
• 基础设施改造：聚焦城市交通、水电气热、生态环境、智慧化等关键领域，取得积极进展。

2. 融资来源

• 财政资金：中央及地方预算内投资、专项债、国债为主要资金来源，资金成本低但受财政预算约束。
• 金融机构贷款：政策性银行提供长期、低成本资金支持，商业银行参与有限。
• 多元化融资工具：REITs、城市更新产业基金等激活社会资本参与，形成多元参与格局。
• 居民出资：部分老旧小区改造中社区和居民也参与出资。

二、未来投资空间测算

1. 城中村改造

• 全国待改造面积约为77.94万平方米，按不同完成时间安排，预计“十五五”期间投资规模为26.50-21.20万亿元。
• 各省份测算显示，河南、山东、广东等地改造投资空间较大，合计约53万亿元。

2. 城镇老旧小区改造

• 若将改造范围扩展至2010年底前建成的小区，投资空间为4.3-10万亿元。
• 若考虑实际改造进度，预计“十五五”期间投资规模为3-6.7万亿元。

3. 市政管网类城市更新

• 投资总额约4万亿元，与老旧小区、城中村改造形成合力，推动城市更新整体投资空间超60万亿元。

三、后续展望

1. 投资重点差异化

• 横向：“东部提质、中西部扩优”，东部城市注重城市品质提升，中西部城市注重扩容升级。
• 纵向：“省统筹、市传导、县落地”，形成三级联动机制，推动城市更新有序发展。

2. 融资机制多元化

• 传统渠道：继续挖掘财政资金、专项债等，向重点城市倾斜。
• 创新工具：REITs、城市更新基金等将成为重要融资方式，激活社会资本参与。
• 政策支持：2025年金融监管总局拟出台《城市更新项目贷款管理办法》，提高商业银行参与度。

3. 项目运营精细化

• 强调“投-建-营”全周期管理，推动项目从重建设向重运营转变。
• 通过增值服务、高附加值项目组合等方式拓展收益来源，提高综合投资回报。

结论

城市更新作为推动城市高质量发展的重要手段，其投融资模式将向多元化、市场化方向发展。随着政策支持和融资工具创新，城市更新将释放巨大投资空间，尤其在“十五五”期间，预计总投资规模将超过35万亿元。未来需完善顶层设计，强化区域协同与运营能力，实现城市更新的可持续发展。