> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 城市更新系列研究（二） # 联络人 # 作者： # 中诚信国际研究院 鲁璐 llu@ccxi.com.cn 汪苑晖 yhwang@ccxi.com.cn 袁海霞 hxyuan@ccxi.com.cn # 相关报告 【城市更新系列研究（一）】粗放改造到精细运营：我国城市更新特点、业务模式与存在问题探析，2026-1 中央城市工作会议强调存量提质增效，吉林重启中小银行专项债发行，2025-07 城市更新“路线图”出台融资支持将加大，吉林提出加快退出重点省份目标，2025-05 关注城市更新示范城市城投业务机会，四川印发财税体制改革总体方案，2025-04 2025年城市更新将有力有序有效推进，“99号文”后宁夏首提“退重点省份”，2025-01 如需订阅研究报告，敬请联系 中诚信国际品牌与投资人服务部 赵耿 010-66428731; gzhao@ccxi.com.cn www.ccxi.com.cn # 城市更新投融资现状、空间及展望 # 主要观点 # 当前我国城市更新领域投融资情况 1、投资现状：2021-2024年我国共实施了21.4万个城市更新项目，主要集中在城镇老旧小区改造、城中村改造和基础设施改造等方面。老旧小区改造方面，“十四五”期间全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人，2021-2024年改造数量保持在每年5万个以上，2025年计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个，前11个月实际改造2.58万个。值得注意的是，部分地区已发文将改造年限放宽至2010年之前，预计后续改造将循序渐进、扩围推进。城中村改造方面，“十四五”时期我国共改造城中村项目2387个，建设筹集安置住房230多万套。2024年11月起改造范围扩围至近300个地级及以上城市，2025年在新增100万套城中村改造和危旧房改造的基础上继续扩大改造规模。基础设施改造方面，“十四五”期间在城市交通、水电气热、生态环境、智慧化等关键领域取得了积极进展。 2、融资来源：以财政预算内投资、政府债券资金为主，金融机构贷款尤其是政策性银行贷款起着重要支持作用，近年来还通过REITS、城市更新产业基金等多元化融资渠道吸收社会资本，此外老旧小区改造等项目中也有社区、居民出资的情况，正逐步形成“政府引导、市场主导、社会参与”的多元化资金生态。 # 我国城市更新重点领域未来投资空间测算 随着我国城镇化持续推进，尤其是“新市民”群体市民化进程的开展，“以人为本的新型城镇化”仍有巨量发展空间。基于国家统计局公布的全国人口普查数据以及住建部近年来公布的相关房地产数据，测算城中村改造、城镇老旧小区改造未来空间。据测算，城中村改造投资规模约53万亿元，城镇老旧小区改造资规模4.3-10万亿元，叠加发改委披露的市政管网类城市更新投资总额4万亿元，我国城市更新投资空间将超60万亿元，“十五五”期间投资空间或超35万亿元。 1、城中村改造：潜在投资空间或超50万亿，“十五五”期间投资空间超20万亿元。2024年11月以来城中村改造范围由不足40个城市扩展至接近300个地级及以上城市，数量扩围近8倍，未来不排除继续向县级扩围的可能性。此外，随着我国城镇化进程的不断推进，城市范围也会逐步扩大，将有更多的农村村落被包围进城市之中。我们以截至2024年的31省内城市、镇全部自建房作为存量城中村改造标的，用“城中村改造面积×城中村改造成本”测算出投资规模约53万亿元，分别按照15年完成、20年完成的进度计算，“十五五”期间投资规模分别为26.5万亿元、21.6万亿元。 2、城镇老旧小区改造：“十五五”期间或逐步扩围至2010年底前建成小区，投资空间4.3-10万亿元。2021年8月住建部表示“十四五”期间将基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，2025年10月披露“十四五”期间全国累计改造城镇老旧小区24万多个，其中或有部分为2005年以前乃至2010年以前建成的小区。后续来看，城镇老旧小区改造仍将滚续进行，我们将改造范围放宽到全国2010年底前建成的全部老旧小区，用“（截至2010年底前的全国城镇老旧小区面积-截至2000年底前的全国城镇老旧小区面积）×老旧小区改造成本”测算出投资规模为4.3-10万亿元。考虑到2000年以后新建小区的规划设计、建设标准与配套设施水平显著提升，部分小区可能暂未达到需改造的标准，且各地改造进度也有差异，基于上述情况，假设“十五五”期间完成全部2000-2005年间建成的小区改造，并对 $50\%$ 的2005-2010年间建成小区进行改造，则投资规模为3-6.7万亿元。 # 我国城市更新后续展望 第一，投资重点差异化：横向“东部提质、中西部扩优”，纵向“省统筹、市传导、县落地”。当前我国城镇化进入稳定发展新阶段，城市更新从基础性、普适性建设转向差异化、精细化推进。不同区域、不同行政层级的投资重点也将各有侧重，横向来看有望呈现“东部提质做强、中西部扩容升级”的特征，纵向来看将逐步形成“省级重统筹、市级强传导、区县抓落地”的推进机制。 第二，融资机制多元化：政策支持下继续深挖传统融资渠道，拓展新型融资工具与模式。城市更新所需投资规模庞大，在地方财政持续承压、宏观投资回报率整体走低的背景下，资金保障成为关键挑战。今年以来，政策层面积极重视城市更新领域多元化融资体系的构建，后续有望通过“激活传统渠道+创新工具模式”双轮驱动，打造“政府引导、市场运作、多元参与”的资金保障格局，为城市更新注入长效动力。 第三，项目运营精细化：强化“投-建-营”全周期管理，精细化运营提高综合投资回报。当前部分城市更新项目存在重建设、轻运营，收益来源单一，盈利稳定性不足等问题，单纯依靠建设环节的短期盈利模式已难以适应长期发展需求，强化“投-建-营”全周期运营、拓展高附加值的收益来源将成为城市更新项目可持续运营的大趋势。 “十五五”规划建议稿提出“深入推进以人为本的新型城镇化”“大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”；2025年中央经济工作会议也将“高质量推进城市更新”列为提振内需的关键任务。2021年以来，以改造提升城镇老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等为主要任务，我国城市更新领域投资规模已超16万亿元，2024年我国城镇化率达到 $67\%$ ，形成了“财政资金为主，金融机构贷款和社会资本多元参与”的融资模式。后续来看，随着我国城镇化进程尤其是“新市民”群体市民化进程的推进，将持续释放大量城市更新投资空间。据本文测算，城中村改造方面，若以2024年31省内城市、镇的全部自建房为存量改造标的，改造投资规模约53万亿元，“十五五”期间投资规模超20万亿元；城镇老旧小区改造方面，“十五五”期间若将改造范围放宽到全国2010年底前建成的全部老旧小区，改造投资规模4.3-10万亿元；叠加发改委披露的市政管网类城市更新投资总额4万亿元，我国城市更新投资空间将超60万亿元，“十五五”期间投资空间或超35万亿元。 # 一、当前我国城市更新领域投融资情况 2021年以来，我国城市更新已撬动了超16万亿元的投资额，重点投向城镇老旧小区改造、城中村改造和基础设施改造等领域。从资金来源看，我国城市更新领域由财政出资托底民生与公益，以政策行为主的金融机构提供长周期、低成本资金支持，城市更新基金、REITs等创新工具激活社会资本，正在构建“政府引导、市场参与”的资金生态，但也面临着周期匹配、风险收益平衡、合规监管等挑战。 # （一）城市更新近四年投资超16万亿元，老旧小区改造为最主要抓手 我国城市更新主要包括居住区综合改造更新（城镇老旧小区改造、城中村改造等）、城市业态升级更新（老旧街区、老旧厂区更新等）、城市设施完善与功能升级更新、生态与历史文化保护更新四类<sup>1</sup>。据住房与城乡建设部公开披露数据，2021-2024年我国共实施了21.4万个城市更新项目，撬动投资额16.6万亿元；历年项目数依次为2.3万个、6.5万个、6.6万个、6万余个，历年总投资额依次为5.2万亿元、5.8万亿元、2.6万亿元和2.9万亿元。 分领域看，近年来城市更新投资主要集中在城镇老旧小区改造、城中村改造和基础设施改造等方面，相关数据披露较为充分。城镇老旧小区改造是此轮城市更新的最主要抓手，目标在于加快消除住房和小区安全隐患，全面提升城镇老旧小区和社区居住环境、设施条件和服务功能，重点改造水电气路网、加装电梯、完善消防设施、推进适老化改造（如无障碍通道）等。从改造范围看，2020年7月《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出“到‘十四五’期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务”；2023年住建部等7部委又提出“在确保可如期完成2000年底前建成需改造老旧小区改造任务的前提下，可结合地方财政承受能力将建成于2000年底后、2005年底前的住宅小区纳入改造范围”。从实施情况看，据住房城乡建设部披露<sup>2</sup>，“十四五”期间全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人；加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个，养老托育等社区服务设施6.4万个。分年度看，2021-2024年城镇老旧小区改造数量保持在每年5万个以上，2025年计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个，前11个月实际改造2.58万个，相较往年数量明显下降或源于2000年前建成的需改造城镇老旧小区工作已进入收尾阶段。值得注意的是，部分地区已发文将改造年限放宽至2010年之前，如2021年福建漳州就提出“有条件的县（区）、开发区（投资区、高新区）在地方财力允许的前提下，可进一步扩展至2010年前建成的老旧小区”；2025年安徽合肥开展了“十五五”城镇老旧小区改造摸排工作，提出“2006-2009年建成确需改造的小区也会按比例逐步纳入改造计划”等，预计后续城镇老旧小区改造将循序渐进、扩围推进。 图1：2021-2024年全国实施城市更新项目21.4万个，总投资规模16.6万亿元 数据来源：Wind，中诚信国际研究院 图2：2019-2024年全国累计开工改造城镇老旧小区28万个 数据来源：Wind，中诚信国际研究院 城中村改造方面，通过拆除新建、整治提升或拆整结合的方式，消除安全隐患，改善居住条件和生态环境。从实施情况看，“十四五”时期我国共实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房230多万套。从改造范围看，2023年7月国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，开启了一轮大规模城中村改造进程，提出支持35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市开展城中村改造；2024年11月，住建部、财政部联合印发通知，将城中村改造政策支持范围扩围至近300个地级及以上城市，继续推进城中村改造货币化安置。从待改造规模看，2024年10月住建部披露仅35个大城市中需要改造的城中村规模达170万套，全国需改造的危旧房50万套，并提出将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村和危旧房改造；2024年12月全国住房城乡建设工作会议提出2025年计划在新增100万套城中村改造和危旧房改造的基础上继续扩大改造规模。后续来看，城中村改造扩围加码后，完成项目数量及带动的投资额均有望进一步提升。 基础设施改造方面，主要聚焦城市交通、水电气热、生态环境、智慧化等关键领域。“十四五”以来已取得了积极成效<sup>3</sup>，如交通方面建成城市道路56.4万公里，轨道交通里程1.1万公里；市政管网方面更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里；生态环境方面消除城市的易涝积水点4800个，地级及以上城市建成区的黑臭水体基本消除，打造“口袋公园”1.8万多个、城市绿道2.5万公里；智慧化方面有超过一半的地级及以上城市开展了城市基础设施生命线安全工程建设，配套了加装物联智能感知的设备。 # （二）城市更新中财政资金发挥主要作用，金融机构、社会资本多元参与 城市更新项目整体公益性较强，且前期投入大、回报周期长、收益水平偏低，目前的融资来源以财政预算内投资、政府债券资金为主，金融机构贷款尤其是政策性银行贷款起着重要支持作用，近年来还通过REITS、城市更新产业基金等多元化融资渠道吸收社会资本，此外老旧小区改造等项目中也有社区、居民出资的情况，城市更新领域政正逐步形成“政府引导、市场运作、多元参与”的多元化资金生态。 财政资金是城市更新的最主要资金来源，一方面包括中央及地方各级预算内投资、中央预算内专项资金、中央财政补助资金等。如2025年5月财政部披露，“十四五”以来共安排中央补助资金约1594亿元，支持城镇老旧小区改造；2023年以来安排中央补助资金153亿 元，支持推进城中村改造；“十四五”期间安排中央补助资金约600亿元，支持60个城市系统化全域推进海绵城市建设，带动总投资1600亿元。2025年6月，财政部、住建部还提出将对北京、天津、唐山等20个城市进行中央财政资金补助，支持城市更新重点样板项目、城市更新机制建设。另一方面，包括国债、特别国债、地方政府专项债等政府债券资金。如财政部披露2024年安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金超过4250亿元，支持地方开展城镇燃气管道更新改造、城市排水防涝提升工程等项目；2025年12月30日国家发展改革委牵头印发《关于2026年实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策的通知》，将老旧小区加装电梯等领域设备更新纳入超长期特别国债支持范围。近年来，专项债始终对城市更新项目保持投入，2018-2020年专项债曾被作为棚改的主要资金来源，2024年以来中央明确允许把城中村改造纳入专项债券支持范围，2024年发行的新增专项债中投向棚改、旧改、城乡建设、城中村改造的规模分别为2237亿元、907亿元、566亿元、286亿元，合计约4000亿元、占全年发行的新增专项债的 $14\%$ 。此外，2024年《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》放开了专项债的投向领域，并明确支持专项债用作城市更新项目的资本金，后续专项债资金有望发挥更大支持作用。 金融机构贷款是城市更新的另一项重要资金来源，目前以政策性银行贷款为主，商业银行酌情提供支持。国开行、农发行通过城中村改造专项借款、城乡一体化贷款、“平急两用”公共基础设施项目贷款等提供资金支持，具有长期性、低息性和政策导向性的特点。如国家开发银行披露2024年新增城中村改造专项借款3817亿元，支持了北京、广州、济南、郑州、温州、南通、赣州等城市723个城中村改造项目；2025年发放城市建设领域贷款1.16万亿元，有力服务城市功能品质提升和人居环境改善，截至2025年末在城市建设领域贷款余额6.3万亿元。。商业银行在综合衡量风险性与收益性的基础上，酌情对接城市更新项目融资需求，但长期以来存在风险监管要求、合规性要求难以满足，以及公益性项目收益水平偏低等痛点，支持力度有限。2025年5月金融监管总局提出将研究出台《城市更新项目贷款管理办 法》，有望明确城市更新项目贷款条件标准，解决“一二级联动开发”中的合规问题，提高商业银行融资支持力度。 多元化投融资机制下，近年来城市更新基础设施REITS、城市更新产业基金等逐步兴起，撬动社会资本参与、弥补财政及信贷资金缺口。基础设施REITS可盘活保障房、产业园、市政管网、智慧城市等与城市更新相关的资产并将其证券化，拓展权益性融资渠道，为社会资本参与城市更新搭建投资平台，一定程度上破解了投资规模大、回收周期长的问题。如2018年“高和城市更新权益型房托一号资产支持专项计划”成为我国首单城市更新私募REITS，涉及商业综合体更新；2022年以来北京、厦门、深圳、上海等地将改造后的保障性住房纳入REITs底层资产，包括“红土创新深圳安居REIT”“华夏北京保障房REIT”等6只产品；2025年“华夏金隅智造工场REIT”“创金合信首农产业园REIT”等产业园更新类公募REITS也开始出现。值得注意的是，2025年12月国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，明确新增城市更新设施、商业办公设施、消费基础设施等关键领域，其中城市更新设施包括老旧街区、老旧厂区更新改造项目以及涵盖上述多种资产类型的城市更新综合设施项目，预计未来REITS将为城市更新打开融资新空间。产业投资基金由地方政府、国有企业牵头，联合社会资本出资并市场化运作。这一创新型融资模式撬动社会资本参与，并通过结构化设计（如优先/劣后级份额、收益分配机制等）平衡多元参与主体的利益诉求，目前全国已有28个城市设立了城市更新基金，总规模4550亿元，其中社会资本占比超六成，规模较大的包括上海城市更新基金（800亿元）、无锡城市更新基金（300亿元）等。 表 1: 城市更新主要融资来源总结 <table><tr><td>融资类型</td><td>出资方</td><td>具体内容</td><td>资金特点</td></tr><tr><td>财政出资</td><td>中央财政、地方财政</td><td>中央及地方各级预算内投资、中央预算内专项资金、中央财政补助资金；国债、特别国债、地方政府专项债</td><td>最主要融资来源，资金成本低甚至无偿，但受财政预算约束</td></tr><tr><td>金融机构贷款</td><td>政策行为主，商业银行参与</td><td>国开行、农发行的城中村改造专项借款、城乡一体化贷款、“平急两用”公共基础设施项目贷款；商业银行贷款</td><td>资金规模大，政策行贷款期限长、利率优惠；商业银行贷款需考虑项目收益与还款能力，有明确风控要求</td></tr><tr><td>城市更新基金</td><td>地方国企、地方政府、金融机构</td><td>全国已有28个城市设立，总规模4550亿元，其中社会资本占比超六成</td><td>社会资本参与度高，但存在基金期限与项目周期匹配、收益分配协调等管理问题</td></tr><tr><td>REITS</td><td>战略投资者、金融机构、公众投资者等社会资本</td><td>《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》明</td><td>社会资金来源广泛且多元，流动性、灵活性强，未来可融资空间大，但对基础资产（需成</td></tr><tr><td></td><td></td><td>确新增“城市更新设施”类REITs</td><td>熟运营、有稳定现金流）质量要求高，前期培育周期长</td></tr></table> 资料来源：中诚信国际研究院整理 # 二、我国城市更新重点领域未来投资空间测算 “十五五”规划建议稿要求“深入推进以人为本的新型城镇化”“大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”；2025年中央经济工作会议也将“高质量推进城市更新”列为提振内需的关键任务。后续来看，随着我国城镇化持续推进，尤其是“新市民”群体市民化进程的开展，“以人为本的新型城镇化”仍有巨量发展空间。2024年，我国常住人口城镇化率突破 $67\%$ ，但与发达国家普遍超 $80\%$ 的水平有显著差距，“十五五”期间预计将提升至 $70\%$ 以上，这一过程将释放大量城市更新投资空间机遇。此外，2024年我国户籍人口城镇化率仅 $48\%$ ，常住人口、户籍人口这两个口径的城镇化率统计差距代表了约3亿的“新市民”群体，这部分农业转移人口等新市民不仅有着对稳定住房的需求，还将催生教育、医疗、养老等一系列配套服务需求，有望为城市更新提供核心动力。 基于数据可得性，本文以城中村改造、城镇老旧小区改造未来空间为抓手，粗略估算我国城市更新投资空间。城中村改造方面，若以2024年31省内城市、镇的全部自建房为存量改造标的，改造投资规模约53万亿元，分别按照15年完成、20年完成的进度计算，“十五五”期间投资空间分别为26.50万亿元、21.60万亿元；城镇老旧小区改造方面，若将“十五五”期间改造范围放宽到全国2010年底前建成的全部老旧小区，改造投资规模4.3-10万亿元；叠加发改委披露的市政管网类城市更新投资总额4万亿元<sup>6</sup>，我国城市更新投资空间将超60万亿元，“十五五”期间投资空间或超35万亿元。 # （一）城中村改造：潜在投资空间超50万亿，“十五五”期间投资空间超20万亿 城中村改造在政策支持下持续扩围加码，2024年11月以来城中村改造范围由不足40个城市扩展至接近300个地级及以上城市，数量扩围近8倍，未来不排除继续向县级扩围的可能性。此外，随着我国城镇化进程的不断推进，城市范围也会逐步扩大，将有更多的农村村落被包围进城市之中。我们以截至2024年的31省内城市、镇全部自建房作为存量城中村改造标的，用“城中村改造面积×城中村改造成本”来测算改造投资额度。其中： 1、城中村改造面积的计算。用“居住在城中村的人口数 $\times$ 城市人均住房建筑面积”来计算，其中：（1）居住在城中村的人口数 $=$ 城镇常住人口数 $\times$ 城中村占比。“城镇常住人口数”用国家统计局公布的31省2024年城镇常住人口数据；由于城中村里的住宅基本为当地村民宅基地上的自建房，因此“城中村占比”可用“七普”公布的“城镇自建房家庭户数/城镇住房总家庭户数”来代表。（2）城市人均住房建筑面积，用“七普”公布的31省城市人均住房面积表示。 2、城中村改造成本的计算，即“拆除新建比例 $\times$ 拆除新建成本 $+$ 整治提升比例 $\times$ 整治提升成本”。2021年住建部“63号文”提出城市更新要防止出现大拆大建问题，具体限制包括拆除比例不应大于 $20\%$ 、拆建比不应大于2、就近安置率不宜低于 $50\%$ 等，因此我们假设城中村改造 $20\%$ 为拆除新建、 $80\%$ 为整治提升，拆建比为2。价格方面，参考2019年广州住建部发布的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》，估计拆除后按拆建比2新建的平均改造成本约为10000元/平<sup>7</sup>，整治提升平均改造成本约为6000元/平<sup>8</sup>。因此，改造成本为“ $20\% \times 10000 + 80\% \times 6000$ ”，即6800元/平。 基于上述计算方法，截至2024年底全国存量城中村待改造面积为77.94万平方米，有望带动开发投资额约53万亿元。假设分15年（2026-2040年）完成上述改造，进度按照“第一个5年完成 $50\%$ —第二个5年完成 $80\%$ —第三个5年完成 $100\%$ ”安排，则“十五五”期间改造体量或达38.97万亿平方米，投资额为26.50万亿元，年均达7.79万平方米、5.30万亿元。假设分20年（2026-2045年）完成，进度按照“ $40\% -70\% -90\% -100\%$ ”安排，则“十五五”期间改造体量或达31.18万亿平方米，投资额为21.20万亿元，年均达6.24万平方米、4.24万亿元。 表 2：对 31 个省份的城镇全部自建房进行城中村改造的投资空间测算 <table><tr><td rowspan="2">省份</td><td>2024年城镇常住人口(万人)</td><td>“七普”城镇自建房家庭户数/城镇住房总家庭户数</td><td>“七普”城市人均住房建筑面积(平方米/人)</td><td>城中村待改造面积(万平方米)</td><td>城中村改造投资额(万亿元)</td></tr><tr><td>①</td><td>②</td><td>③</td><td>④=①×②×③</td><td>⑤=④×6800,再进行单位换算</td></tr><tr><td>河南</td><td>5794.68</td><td>36.10%</td><td>41.81</td><td>87465.32</td><td>5.95</td></tr><tr><td>山东</td><td>6701.18</td><td>26.68%</td><td>37.68</td><td>67379.68</td><td>4.58</td></tr><tr><td>广东</td><td>9701.30</td><td>16.43%</td><td>29.59</td><td>47157.27</td><td>3.21</td></tr><tr><td>湖南</td><td>4058.76</td><td>37.89%</td><td>41.77</td><td>64241.11</td><td>4.37</td></tr><tr><td>江苏</td><td>6439.69</td><td>21.17%</td><td>40.75</td><td>55550.81</td><td>3.78</td></tr><tr><td>河北</td><td>4679.13</td><td>34.15%</td><td>38.08</td><td>60846.03</td><td>4.14</td></tr><tr><td>浙江</td><td>5033.18</td><td>19.09%</td><td>36.96</td><td>35520.88</td><td>2.42</td></tr><tr><td>湖北</td><td>3870.86</td><td>24.39%</td><td>41.18</td><td>38883.04</td><td>2.64</td></tr><tr><td>广西</td><td>2876.96</td><td>37.61%</td><td>38.08</td><td>41203.64</td><td>2.80</td></tr><tr><td>江西</td><td>2870.93</td><td>30.31%</td><td>39.36</td><td>34248.18</td><td>2.33</td></tr><tr><td>云南</td><td>2518.82</td><td>33.78%</td><td>41.08</td><td>34955.18</td><td>2.38</td></tr><tr><td>安徽</td><td>3831.16</td><td>25.98%</td><td>37.7</td><td>37518.04</td><td>2.55</td></tr><tr><td>福建</td><td>3010.57</td><td>25.66%</td><td>35.86</td><td>27701.21</td><td>1.88</td></tr><tr><td>四川</td><td>5026.76</td><td>15.16%</td><td>37.01</td><td>28199.83</td><td>1.92</td></tr><tr><td>贵州</td><td>2186.69</td><td>28.68%</td><td>36.26</td><td>22740.71</td><td>1.55</td></tr><tr><td>陕西</td><td>2614.51</td><td>20.53%</td><td>39.72</td><td>21316.80</td><td>1.45</td></tr><tr><td>山西</td><td>2285.39</td><td>17.61%</td><td>36.61</td><td>14734.75</td><td>1.00</td></tr><tr><td>辽宁</td><td>3082.18</td><td>8.29%</td><td>35.24</td><td>9003.33</td><td>0.61</td></tr><tr><td>海南</td><td>661.08</td><td>34.65%</td><td>32.03</td><td>7337.61</td><td>0.50</td></tr><tr><td>重庆</td><td>2301.27</td><td>10.12%</td><td>34.79</td><td>8100.06</td><td>0.55</td></tr><tr><td>新疆</td><td>1583.24</td><td>7.85%</td><td>36.07</td><td>4483.26</td><td>0.30</td></tr><tr><td>甘肃</td><td>1396.88</td><td>17.63%</td><td>34.79</td><td>8570.16</td><td>0.58</td></tr><tr><td>内蒙古</td><td>1689.03</td><td>7.80%</td><td>36.76</td><td>4845.16</td><td>0.33</td></tr><tr><td>北京</td><td>1925.84</td><td>3.99%</td><td>33.41</td><td>2569.80</td><td>0.17</td></tr><tr><td>黑龙江</td><td>2061.23</td><td>5.00%</td><td>35.49</td><td>3654.29</td><td>0.25</td></tr><tr><td>上海</td><td>2228.28</td><td>2.85%</td><td>30.58</td><td>1944.10</td><td>0.13</td></tr><tr><td>西藏</td><td>146.82</td><td>21.84%</td><td>51.33</td><td>1645.88</td><td>0.11</td></tr><tr><td>天津</td><td>1173.18</td><td>5.00%</td><td>34.97</td><td>2052.25</td><td>0.14</td></tr><tr><td>青海</td><td>378.69</td><td>14.50%</td><td>40.79</td><td>2239.82</td><td>0.15</td></tr><tr><td>吉林</td><td>1524.12</td><td>4.29%</td><td>34.33</td><td>2245.98</td><td>0.15</td></tr><tr><td>宁夏</td><td>497.32</td><td>5.57%</td><td>37.9</td><td>1049.12</td><td>0.07</td></tr><tr><td>合计</td><td>94149.74</td><td>-</td><td>-</td><td>779403.30</td><td>53.00</td></tr></table> 资料来源：Wind,《中国人口普查年鉴 2020》,中诚信国际研究院测算 表 3：假设分 15 年完成城中村改造的投资额度测算 <table><tr><td>时间段</td><td>2026年-2030年</td><td>2031年-2035年</td><td>2036年-2040年</td></tr><tr><td>进度</td><td>完成50%</td><td>完成80%</td><td>完成100%</td></tr><tr><td>时间段内改造面积(万平方米)</td><td>389701.65</td><td>233820.99</td><td>155880.66</td></tr><tr><td>时间段内投资额(万亿元)</td><td>26.50</td><td>15.90</td><td>10.60</td></tr><tr><td>时间段内每年改造面积(万平方米)</td><td>77940.33</td><td>46764.20</td><td>31176.13</td></tr><tr><td>时间段内每年投资额(万亿元)</td><td>5.30</td><td>3.18</td><td>2.12</td></tr></table> 资料来源：中诚信国际研究院测算 表 4: 假设分 20 年完成城中村改造的投资额度测算 <table><tr><td>时间段</td><td>2026年-2030年</td><td>2031年-2035年</td><td>2036年-2040年</td><td>2041年-2045年</td></tr><tr><td>进度</td><td>完成40%</td><td>完成70%</td><td>完成90%</td><td>完成100%</td></tr><tr><td>时间段内改造面积（万平方米）</td><td>311761.32</td><td>233820.99</td><td>155880.66</td><td>77940.33</td></tr><tr><td>时间段内投资额（万亿元）</td><td>21.20</td><td>15.90</td><td>10.60</td><td>5.30</td></tr><tr><td>时间段内每年改造面积（万平方米）</td><td>62352.26</td><td>46764.20</td><td>31176.13</td><td>15588.07</td></tr><tr><td>时间段内每年投资额（万亿元）</td><td>4.24</td><td>3.18</td><td>2.12</td><td>1.06</td></tr></table> 资料来源：中诚信国际研究院测算 # （二）城镇老旧小区改造：“十五五”期间或逐步扩围至2010年底前建成小区，总投资空间为4.3-10万亿 2021年8月住建部提出了“十四五”期间将基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造的目标，2025年10月住建部披露“十四五”期间全国累计改造城镇老旧小区24万多个，其中或有部分为2005年以前乃至2010年以前建成的小区。后续来看，城镇老旧小区改造仍将滚续进行，若将“十五五”期间改造范围放宽到全国2010年底前建成的全部老旧小区，则总投资额度为“（截至2010年底前的全国城镇老旧小区面积-截至2000年底前的全国城镇老旧小区面积）×老旧小区改造成本”。其中： 1、用两种方法估算“截至2010年底前的全国城镇老旧小区面积”。（1）用“城镇常住人口数 $\times$ 城镇人均住宅建筑面积-自建房面积”计算。“六普”公报显示2010年全国城镇常住人口为66557.53万人，城镇人均住房建筑面积为30.33平方米/人，计算可得全国城镇住宅建筑面积约201.87万亿元，扣除约 $30\%$ 的自建房后，需更新的老旧小区面积约141.31亿平方米。（2）用2005年、2024年住建部披露的全国城镇住宅建筑面积估算2010年全国城镇住宅建筑面积，再减掉当年 $30\%$ 的自建房面积。据《2005年城镇房屋概况统计公报》显示，2005年底全国城镇住宅建筑面积为107.69亿平方米；据2025年3月的《全国住房资源普查报告》显示，2024年全国城镇住宅建筑面积378亿平方米；插值法计算出2010年城镇住宅建筑面积为178.82亿平方米，扣除约 $30\%$ 的自建房后，需更新的老旧小区面积约125.17亿平方米。即截至2010年底前的全国城镇老旧小区面积约125-140亿平方米。 2、截至2000年底前的全国城镇老旧小区面积。据住建部统计，全国2000年前建成的老旧小区总面积约40亿平方米，继而得出2000-2010年间建设的待改造的城镇老旧小区面积约85-100亿平方米。 3、城镇老旧小区改造成本。老旧小区改造包括基础类改造（水电气热管线）、改善类改造（电梯、停车位）、提升类改造（养老托育设施）三类，基础类改造单位成本约300-500元/平方米，而若同步进行改善类和提升类改造，单位成本约800-1500元/平方米，我们设定老旧小区改造平均成本为500-1000元/平方米。 按照上述条件估算，若“十五五”期间城镇老旧小区改造逐步放宽到2010年底前建成小区，对2000-2010年间老旧小区进行改造的总投资规模为4.3-10万亿元。考虑到2000年左右是商品住房市场发展的重要节点，此后新建小区的规划设计、建设标准与配套设施水平显著提升，对照当前的住宅品质与使用标准，部分2000年之后建成的小区可能暂未达到需改造的标准，且各地改造进度也有差异，基于上述现实考虑，假设“十五五”期间完成全部2000-2005年间建成的小区改造，并对 $50\%$ 的2005-2010年间建成小区进行改造，则投资规模为3-6.7万亿元。 表 5：扩围至 2010 年底前建成的城镇老旧小区改造投资空间测算 <table><tr><td colspan="3">情况一:全部完成2010年底前建成的小区改造</td></tr><tr><td></td><td>指标</td><td>数据</td></tr><tr><td rowspan="4">改造规模</td><td>2010年底城镇存量住宅建筑面积①</td><td>179-202 亿平方米</td></tr><tr><td>自建房比例②</td><td>约30%</td></tr><tr><td>2010年前建成的城镇老旧小区住宅建筑面积 ③=①*(1-②)</td><td>125-140亿平方米</td></tr><tr><td>2000-2010年间的城镇老旧小区住宅建筑面积 ④=③-40亿平方米</td><td>85-100亿平方米</td></tr><tr><td>改造成本</td><td>单位改造成本⑤</td><td>500-1000元/平方米</td></tr><tr><td>改造投资额</td><td>2000-2010年间城镇老旧小区改造投资额 ⑥=④*⑤</td><td>4.3-10万亿元</td></tr><tr><td colspan="3">情况二:完成2005年底前建成小区以及50%的2005-2010年间建成小区的改造</td></tr><tr><td></td><td>指标</td><td>数据</td></tr><tr><td rowspan="3">改造规模</td><td>2005年前建成的城镇老旧小区住宅建筑面积 ⑦=107.69亿平方米*(1-②)</td><td>75亿平方米</td></tr><tr><td>2005-2010年间的城镇老旧小区住宅建筑面积 ⑧=③-⑦</td><td>50-65亿平方米</td></tr><tr><td>2005-2010年间50%的城镇老旧小区改造投资额 ⑨=50%*⑧%⑤</td><td>1.3-3.3万亿元</td></tr><tr><td>改造投资额</td><td>2000-2005年间以及50%的2005-2010年间 城镇老旧小区改造投资额⑩=⑥-⑨</td><td>3-6.7万亿元</td></tr></table> 资料来源：中诚信国际研究院测算 # 三、对城市更新投融资的后续展望 城市更新作为推动城市高质量发展的重要抓手，涉及民生改善、内需拉动、产业升级等多个方面，投融资规模大、改造更新周期长，其投融资模式的科学性与可持续性决定了项目落地效率与长期价值。有必要完善顶层设计，因地制宜精准投资、创新融资模式、强化运营管理，以提高综合投资回报产出，助力城市高质量建设、可持续发展。未来城市更新投融资将呈现三大发展方向： # （一）投资重点差异化：横向“东部提质、中西部扩优”，纵向“省统筹、市传导、县落地” 当前我国城镇化进入稳定发展新阶段，城市更新从基础性、普适性建设转向差异化、精细化推进。不同区域、不同形成层级的投资重点也将各有侧重，横向来看有望呈现“东部提质做强、中西部扩容升级”的特征，纵向来看将逐步形成“省级重统筹、市级强传导、区县抓落地”的推进机制。分区域看，各地城市发展阶段、资源禀赋及民生需求存在差异，东部发达城市应注重“存量提质”，可将投资重点集中于城市品质提升、居民居住条件改善、解决“大城市病”上，加强城中村改造、老旧商业区升级、老旧厂区转型、智慧城市建设等，提升城市管理效率；中西部城市应“存量优化”与“增量拓展”并重，积极开展保障性住房建设、街区环境整治、基础设施补短板等民生项目，依托老旧厂房、产业园区改造引进新兴产业，为城市经济增长注入新动力。分行政层级看，省级层面应强化跨区域协同，统筹推进重点都市圈建设、省域轨道交通一体化等重大互联互通项目；市级需承上启下，聚焦重点片区统筹实施、确保省级战略落地；区县级则需落实好“最后一公里”民生需求，将资金精准投入地方性项目改造与长效运营，确保更新成果可持续。 # （二）融资机制多元化：政策支持下继续深挖传统融资渠道，拓展新型融资工具与模式 城市更新所需投资规模庞大，在地方财政持续承压、宏观投资回报率整体走低的背景下，资金保障成为关键挑战。今年以来，政策层面积极重视城市更新领域多元化融资体系的构建，后续有望通过“激活传统渠道+创新工具模式”双轮驱动，打造“政府引导、市场运作、多元参与”的资金保障格局，为城市更新注入长效动力。一方面，挖掘传统融资空间，如继续加大中央预算内投资、扩大政府债券发行规模，加强财政补贴力度并向重点城市倾斜；5月金融监管总局表示目前正在制定专门的《城市更新项目贷款管理办法》，政策出台后有望打开商业银行信贷支持城市更新的广阔空间；同时注重激发社会主体投资积极性，通过税收优惠、土地政策支持等方式吸引企业参与出资。另一方面，创新融资工具和模式，如进一步通过资产证券化盘活已建成的商业综合体、产业园区等存量优质资产；并探索“银行更新贷+产业基 金”“专项债+社会资本出资”的组合融资模式，降低单一主体资金压力；此外还将积极引导居民出资、谋求存量资源收益反哺，确保项目资金可持续。 # （三）项目运营精细化：强化“投-建-营”全周期管理，精细化运营提高综合投资回报 当前部分城市更新项目存在重建设、轻运营，收益来源单一，盈利稳定性不足等问题，单纯依靠建设环节的短期盈利模式已难以适应长期发展需求，强化“投-建-营”全周期运营、拓展高附加值的收益来源将成为城市更新项目可持续运营的大趋势。运营模式转型方面，城市更新正在从“重开发”向“重运营”转变，通过长期精细化运营挖掘存量资产价值、实现持续收益。投资主体可结合自身情况参与项目全生命周期运营，前期参与规划设计、中期负责建设施工、后期开展商业运营与物业服务，实现“开发收益+运营收益”双重回报。收益来源拓展方面，将在传统物业销售、租金收益外积极拓展增值服务，如老旧小区改造可延伸社区团购、家政服务、智慧停车等便民增值业务，既改善居民生活体验，又拓展收益渠道；产业园区更新项目可提供人才培训、企业孵化等高附加值配套服务，吸引优质企业入驻，提高园区产值与分成收益。此外，还可运用“肥瘦搭配”的项目组合策略，将高收益的商业项目与低收益的民生项目捆绑开发，平衡整体投资回报。 中诚信国际信用评级有限责任公司（以下简称“中诚信国际”）对本文件享有完全的著作权。本文件包含的所有信息受法律保护。未经中诚信国际事先书面许可，任何人不得对本文件的任何内容进行复制、拷贝、重构、删改、截取、或转售，或为上述目的存储本文件包含的信息。如确实需要使用本文件上的任何信息，应事先获得中诚信国际书面许可，并在使用时注明来源，确切表达原始信息的真实含义。中诚信国际对于任何侵犯本文件著作权的行为，都有权追究法律责任。 本文件上的任何标识、任何用来识别中诚信国际及其业务的图形，都是中诚信国际商标，受到中国商标法的保护。未经中诚信国际事先书面允许，任何人不得对本文件上的任何商标进行修改、复制或者以其他方式使用。中诚信国际对于任何侵犯中诚信国际商标权的行为，都有权追究法律责任。 本文件中包含的信息由中诚信国际从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在信息时效性及其他因素影响，上述信息以提供时状态为准。中诚信国际对于该等信息的准确性、及时性、完整性、针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。在任何情况下，a)中诚信国际不对任何人或任何实体就中诚信国际或其董事、高级管理人员、雇员、代理人获取、收集、编辑、分析、翻译、交流、发表、提交上述信息过程中造成的任何损失或损害承担任何责任，或b)即使中诚信国际事先被通知前述行为可能会造成该等损失，对于任何由使用或不能使用上述信息引起的直接或间接损失，中诚信国际也不承担任何责任。 本文件所包含信息组成部分中的信用级别、财务报告分析观察，并不能解释为中诚信国际实质性建议任何人据此信用级别及报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为任何人购买、出售或持有相关金融产品的依据。投资者购买、持有、出售任何金融产品时应该对每一金融产品、每一个发行人、保证人、信用支持人的信用状况作出自己的研究和评估。中诚信国际不对任何人使用本文件的信用级别、报告等进行交易而出现的任何损失承担法律责任。 中诚信国际信用评级有限责任公司 地址：北京市东城区朝阳门内大街 南竹竿胡同2号银河SOHO5号楼 邮编：100020 电话：（86010）66428877 传真：（86010）66426100 网址：http://www.ccxi.com.cn CHINA CHENGXININTERNATIONAL CREDIT RATINGCO.,LTD ADD: 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