2019年上半年中国写字楼租金指数研究报告-中指-2019.7-21页_7__1mb

写字楼租金指数运行分析总结

核心内容概述

2019年第二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体呈现稳中微升趋势，平均租金为5.0元/平米·天，环比上涨0.01%。一线城市租金涨跌互现，其中部分商圈租金上涨，但整体下跌趋势明显；二线城市则以较高涨幅为主，显示出更强的发展活力。租金变动受到宏观经济、产业政策、供需关系等多重因素影响，写字楼市场在不同城市表现出差异化的发展态势。

主要观点

• 全国整体趋势：写字楼租金稳中微升，但增速放缓，反映市场整体需求疲软。
• 一线城市表现：租金涨跌互现，受经济增速放缓和中美贸易争端影响，部分核心商圈租金下跌。
• 二线城市表现：租金涨幅较大，主要受益于人才落户政策和产业优惠政策，城市吸引力增强。
• 租金变化驱动因素：优势产业如金融、信息传输、软件和信息技术服务业等对租金上涨起到关键作用；出口贸易类企业受关税和汇率影响，租赁需求减弱，导致部分商圈租金下跌。
• 供需关系：整体写字楼供应减少，尤其在一线城市和部分二线城市，土地供应和新开工面积同比大幅下降，加剧了市场供需失衡。
• 未来趋势：随着经济结构调整、产业政策扶持及新兴区域发展，写字楼市场需求将逐步向非核心区域转移，带动租金稳中趋升。

关键信息

全国重点城市写字楼租金指数

• 2019年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金平均为5.0元/平米·天，环比上涨0.01%。
• 租金上涨商圈占比60.0%，租金下跌商圈占比38.8%，1.2%的商圈租金持平。

一线城市写字楼租金变动

• 北京：半数以上商圈租金环比下跌，其中望京、金融街跌幅较大；上地、丽泽商圈租金上涨，主要受益于科技型企业发展。
• 上海：主要商圈租金超半数下降，陆家嘴商圈跌幅最大；虹桥、南京东路等商圈租金小幅上涨，核心商圈空置率可能上升。
• 广州：主要商圈租金超六成上涨，珠江新城、琶洲等商圈涨幅显著；环市东、体育中心商圈租金下跌。
• 杭州：主要商圈租金超六成上涨，钱江世纪城、黄龙商圈涨幅较高；武林商圈和钱江新城商圈租金下跌。

供应情况

• 全国：2019年1-6月，全国重点城市商办用地成交规划建筑面积超2000万平方米，同比下降28.09%。
• 北京：商办用地新增供应同比大幅下降，未来供应将向辅城区转移。
• 上海：商办用地供应呈向外扩散趋势，未来写字楼市场将向外围区域扩展。
• 广州：商办用地供应同比上升，主要集中在外围城区，主城区供应减少。
• 杭州：商办用地供应同比上升，外扩趋势明显，主城六区占比下降。

需求情况

• 全国：第三产业增长放缓，写字楼市场需求减弱，但金融、房地产、TMT行业仍是主要需求来源。
• 北京：金融、信息服务和科技服务仍为写字楼市场需求主力，优势行业带动整体市场稳定。
• 上海：科创产业的发展带来新的需求增长点，但出口贸易下行影响部分企业租赁需求。
• 广州：战略性新兴产业如信息技术、人工智能等快速发展，为写字楼市场注入新动力。
• 杭州：数字经济核心产业增长显著，成为写字楼市场需求的重要支撑。

租金涨跌幅较大的商圈

未来趋势研判

• 需求方面：随着减税降费、产业升级和科技创新政策的实施，未来写字楼市场需求有望逐步恢复，尤其是金融、信息、科技等优势行业。
• 供应方面：写字楼供应持续缩减，尤其是一线城市，未来供应可能向非核心区域转移，推动新兴商圈发展。
• 租金走势：一线城市租金受宏观经济影响，可能面临下行压力；二线城市租金有望稳中趋升。
• 运营建议：写字楼运营企业应优化服务、提升环境、提供增值服务，以提高出租率；租户则有更多选择和议价空间，可适时换租或升级办公场所。

总结

2019年第二季度，写字楼市场整体呈现稳中微升态势，但不同城市和商圈表现差异显著。一线城市租金涨跌互现，受宏观经济和产业政策影响较大；二线城市租金上涨较快，受益于政策支持和人才引进。未来，随着产业政策的推进和新兴区域的发展，写字楼市场需求将逐步向非核心区域转移，租金走势将呈现区域分化。写字楼运营企业需积极应对市场变化，提升服务品质和吸引力，以确保市场稳定和收益增长。