中指-2020年中国写字楼租金指数研究报告-2021.1-18页_1mb

写字楼租金指数分析总结

核心内容概述

本报告由中指研究院发布，基于中国房地产指数系统，对2020年四季度全国重点城市主要商圈写字楼租金指数进行编制说明与运行分析。报告指出，尽管经济逐步复苏，写字楼市场仍处于下行通道，但未来有望稳步恢复。

主要观点

• 租金整体表现：2020年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米·天，环比下跌0.43%。七成商圈租金下跌，仅18.8%的商圈租金上涨。
• 市场恢复态势：写字楼市场在经济复苏背景下有所回暖，但租金恢复至疫情前水平仍需时间。
• 区域差异明显：一线城市和二线城市租金均出现下跌，但跌幅有所收窄，部分新兴商圈因价格优势吸引外溢需求。
• 政策与产业影响：政策支持和产业升级将推动写字楼市场复苏，尤其是“十四五”开局之年，经济内循环和RCEP签署将带来新的增长点。
• 租户与业主策略：租户更关注智慧物业和绿色建筑，业主则倾向于提供个性化服务以增强竞争力。

关键信息

写字楼租金指数编制说明

• 指数构成：写字楼租金指数是房地产指数系统的重要组成部分，反映全国重点城市写字楼租金水平及变化。
• 样本选取：以典型甲级写字楼为样本，按城市商圈、城市综合指数、重点城市总指数层级构建。
• 数据来源：CREIS中指数据库·写字楼版、商业运营管理机构及经纪公司等。
• 计算方法：采用加权平均法和中位数法计算租金指数，加权平均法以建筑面积为权重。

写字楼租金指数运行分析

• 四季度租金变化：全国重点城市写字楼租金环比下跌0.43%，跌幅较三季度收窄0.15个百分点。
• 城市等级表现：
  • 一线城市：11.1%的商圈租金上涨，88.9%的商圈租金下跌。
  • 二线城市：25.0%的商圈租金上涨，54.5%的商圈租金下跌，20.5%的商圈租金持平。
• 主要商圈表现：
  • 深圳前海、天津华苑、上海北外滩等商圈租金跌幅较大，分别为2.22%、2.04%和1.80%。
  • 杭州钱江新城、上海南京西路等15个商圈租金环比上涨，涨幅均在1.0%以内。

重点城市分析

北京

• 市场表现：供过于求，主要商圈写字楼租金全部下跌，市场恢复至疫情前水平仍需时日。
• 租金变化：
  • 丽泽桥商圈跌幅最大（-1.69%），金融街商圈跌幅最小（-0.20%）。
  • 租金绝对值最高为金融街商圈（15.4元/平方米·天），最低为科技园区商圈（4.6元/平方米·天）。
• 供应与需求：
  • 2020年1-12月，北京办公楼开发投资额同比下降17.5%，新开工面积同比下降23.4%。
  • 中关村高新技术企业收入增长11.3%，技术收入增长23.3%，带动周边写字楼需求恢复。

武汉

• 市场表现：整体仍处下行通道，多数商圈写字楼租金环比下跌，但部分行业复苏带动需求回升。
• 租金变化：
  • 金融港商圈跌幅最大（-1.64%），武广万松园商圈租金持平。
  • 租金绝对值最高为中北路商圈（3.1元/平方米·天），最低为金融港商圈（1.9元/平方米·天）。
• 供应与需求：
  • 2020年1-12月，武汉办公楼新开工面积同比增长52.4%，开发投资额同比增长19.1%。
  • 服务业复苏带动写字楼租赁市场回升，互联网及相关行业表现尤为突出。

未来展望

• 市场趋势：预计2021年写字楼市场将逐步复苏，租金有望止跌转涨。
• 政策支持：国家及地方政策推动经济复苏与产业发展，尤其是支持武汉建设国家中心城市和深化服务贸易创新试点。
• 产业影响：高新技术产业、信息传输、软件和信息技术服务业、租赁和商务服务业等将成为写字楼市场需求增长的主要驱动力。

结论

2020年四季度，写字楼市场整体承压，租金下跌趋势明显，但经济复苏与政策支持为市场带来积极信号。未来，随着“十四五”规划的推进和产业的持续发展，写字楼市场有望逐步恢复，租金水平趋于稳定甚至回升。