2019年上半年中国写字楼租金指数研究报告-中指-2019.7-21页_1mb

报告摘要

写字楼租金指数运行分析总结

核心内容

2019年第二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体呈现稳中微升趋势，平均租金为5.0元/平米·天，环比上涨0.01%。从城市等级来看，一线城市租金下跌比例较高，而重点二线城市因政策扶持和产业聚集，租金上涨明显。

主要观点

全国写字楼租金趋势：整体稳中微升，但不同城市表现差异较大。
一线城市表现：租金下跌比例较高，主要受经济增速放缓和中美贸易争端影响。
重点二线城市表现：租金上涨比例达75%，其中重庆解放碑商圈涨幅最大，为3.19%。
核心商圈与非核心商圈：核心商圈因产业外溢和成本压力，租金有所下降；非核心商圈因政策支持和新兴产业发展，租金稳中趋升。
产业驱动：金融、信息传输、软件和信息技术服务、科学研究和技术服务等优势行业是写字楼市场需求的主要支撑。
政策影响：减税降费、科创板设立、粤港澳大湾区发展等政策为写字楼市场带来新的机遇和挑战。

关键信息

一线城市：北京、上海

北京：
- 2019年二季度，北京主要商圈写字楼租金整体平稳，但半数以上商圈租金环比下跌。
- 望京、金融街等核心商圈租金跌幅较大，分别为1.21%和1.02%。
- 上地商圈因科技型企业聚集，租金环比上涨2.86%。
- 丽泽商圈因规划利好和承接金融街外溢需求，租金上涨1.99%。
- 北京商办用地供应主要集中在主城区，预计未来将向辅城区转移。
上海：
- 主要商圈写字楼租金超半数下降，陆家嘴商圈跌幅最大，为1.62%。
- 虹桥商圈租金涨幅最高，为1.47%。
- 上海商办用地供应向外扩散，未来写字楼市场将由中心城区向外围扩散。
- 科创板的设立将推动以新一代信息技术、高端装备制造等为代表的科创产业快速发展，为写字楼市场带来新的需求增长点。

二线城市：重庆、武汉、成都、苏州、长沙、南昌

重庆：
- 解放碑商圈租金涨幅最高，为3.19%，成为二线城市租金上涨的代表。
- 金融、信息服务和科技服务仍是市场需求主力。
武汉、成都、苏州、长沙、南昌：
- 各主要商圈租金均呈现上涨趋势，其中武汉、重庆、成都等城市因人才政策和产业扶持，城市吸引力提升，带动写字楼市场发展。

重点城市：广州、杭州

广州：
- 主要商圈写字楼租金超六成上涨，珠江新城、琶洲等商圈涨幅较大。
- 信息传输、软件和信息技术服务业增长显著，带动写字楼市场需求。
- 商办用地供应主要集中在外围城区，未来写字楼市场将由主城区向外围扩展。
杭州：
- 主要商圈写字楼租金超六成上涨，钱江世纪城和黄龙商圈涨幅较高，分别为2.0%。
- 数字经济核心产业增长迅速，成为写字楼市场需求的新引擎。
- 商办用地供应大幅增加，且外扩趋势明显，非主城区占比较去年扩大。

租金涨跌幅较大的商圈

上涨商圈：
- 重庆解放碑：环比上涨3.19%，达2.4元/平米·天。
- 北京上地：环比上涨2.86%，达5.6元/平米·天。
- 南昌红谷滩中心区、武汉中北路等商圈涨幅在2.0%-2.5%之间。
- 北京丽泽、武汉武昌中心商圈涨幅为1.99%。
下跌商圈：
- 深圳后海：环比下跌2.01%，达6.8元/平米·天。
- 上海陆家嘴：环比下跌1.62%。
- 深圳福田中心区：环比下跌1.56%。
- 天津华苑、天津友谊路等商圈跌幅在1.0%-1.5%之间。

租金运行趋势研判

整体趋势：全国写字楼租金稳中微升，但部分城市和商圈因经济环境和产业影响出现租金波动。
未来展望：
- 一线城市受经济放缓影响，租金可能面临下行压力。
- 二线城市因政策和产业推动，租金有望继续上涨。
- 广州、杭州因战略性新兴产业和数字经济的发展，写字楼市场需求将持续增长，租金保持平稳或上行。
- 租户将拥有更强的议价能力，写字楼运营企业需优化服务策略以提高出租率。

供应与需求分析

供应方面：
- 一线城市写字楼新开工面积和商办用地供应同比减少，供应紧张。
- 二线城市写字楼新开工面积和商办用地供应同比减少，但部分城市供应仍保持增长。
- 广州、杭州商办用地供应增加，且外扩趋势明显。
需求方面：
- 金融、信息服务、科技服务等优势行业仍是写字楼市场的主要需求来源。
- 信息传输、软件和信息技术服务业增长最快，成为写字楼市场增长的重要支撑。
- 出口贸易类企业因经济环境影响，租赁需求减弱，对写字楼租金产生下行压力。

总结

2019年第二季度，全国重点城市写字楼租金整体稳中微升，但不同城市和商圈表现差异显著。一线城市受经济和政策影响，租金有所下降；重点二线城市因人才和产业政策推动，租金上涨明显。未来，随着政策支持和产业升级，写字楼市场需求将逐步由核心区域向非核心区域转移，非核心区域写字楼市场将有较大发展空间。写字楼运营企业需积极应对市场变化，通过优化服务和租金策略吸引租户，以维持市场稳定发展。

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