房地产行业深度报告_两翼齐飞推动大北京发展_京津冀一体化进入新阶段_24页_1mb

报告摘要

两翼齐飞推动大北京发展，京津冀一体化进入新阶段

核心内容

北京城市总体规划（2020-2035）已进入实施阶段，其贯彻力度空前。规划提出“一核两翼三轴四区”的空间布局，明确首都功能核心区、北京城市副中心和雄安新区作为“两翼”重点发展区域。北京将通过疏解非首都功能，优化城市结构，提升城市品质，推动京津冀协同发展。

主要观点

核心区功能强化：北京将强化首都功能核心区（即东城区、西城区）的政治、文化、国际交往和科技创新功能，同时适度缩减中心城区容量。
副中心成为新行政中心：北京城市副中心（通州）将承担行政中心、国际大都市和交通枢纽功能，未来将承接中心城区资源疏解，人口密度预计与中心城区相当。
雄安新区作为新引擎：雄安新区被定位为京津冀协同发展的“千年大计”，将承接北京非首都功能，尤其是科技创新和高端产业，同时打造京津冀城市群的创新驱动新引擎。

关键信息

人口疏解与城市功能调整

城六区人口密度将从2015年的9370人/平方公里下降至2020年的7925人/平方公里，预计疏解约200万人。
中心城区城乡建设用地规模将从2015年的910平方公里减至2020年的860平方公里。
北京将疏解区域性商品交易市场、大型医疗机构、一般性制造业等非首都功能，促进资源向外围区域转移。

北京城市副中心

规划面积155平方公里，2020年常住人口目标为100万人，就业人口为60-80万人。
通州区位优势明显，紧邻北京CBD、亦庄经济开发区、首都机场等，未来将打造京津冀交通枢纽。
副中心将重点发展高端商务、文化旅游、创新产业，带动北三县协同发展。

雄安新区

雄安新区分三步建设：起步区（100平方公里）、中期发展区（200平方公里）、远期控制区（2000平方公里）。
雄安新区将承接北京非首都功能，尤其是高端、高新企业，如阿里巴巴、腾讯、百度等。
交通网络建设是重点，雄安站将连接4条城际、高铁线路，2020年将实现京津保0.5-1小时交通圈。
雄安新区将作为京津冀创新驱动增长的新引擎，推动区域经济结构优化。

投资建议与标的

投资主线

核心及周边区域优质土地资源持有者：推荐金融街（000402，增持）。
有效利用存量资源、承接人口疏解的公司：建议关注北京城建（600266，未评级），重点推荐世联行（002285，买入）。
环京区域拥有土地储备及产业园区的公司：重点推荐华夏幸福（600340，买入），建议关注荣盛发展（002146，未评级）。

投资标的分析

金融街：深耕北京核心区域，拥有丰富的优质土地储备，未来核心自持物业价值有望重估。
北京城建：积极参与北京棚户区改造，土地储备进一步扩大，可受益于中心城区资源疏解。
世联行：作为A股长租公寓龙头，有望受益于北京租赁市场发展。
华夏幸福：布局环京区域多个产业新城项目，受益于北京产业疏解政策。
荣盛发展：深耕河北廊坊，环京土地储备丰富，2016年签约销售增长显著。

风险提示

政策落地不确定性：北京城市总体规划尚未完全落地，执行效果存在不确定性。
中央政务区设立不确定：目前尚未有官方确认中央政务区设立，存在不确定性。
副中心与雄安新区建设不及预期：两翼具体规划尚未公布，建设进度可能影响预期。

附录要点

城市战略定位：全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。
城市规模：2020年常住人口控制在2300万以内，城乡建设用地规模减至2860平方公里左右。
空间结构：一核（首都功能核心区）、一主（中心城区）、一副（副中心）、两轴（中轴线及长安街）、多点（新城）、一区（生态涵养区）。
功能疏解：包括大型医疗机构、区域性商品交易市场、一般性制造业等。
交通与环境建设：构建一小时交通圈，提升环境品质，推进绿色空间结构建设。
住房体系：增加租赁住房与共有产权房供给，优化职住比，推动住房结构转型。

行业评级与投资建议

行业评级：看好、中性、看淡（维持）。
公司投资评级：
- 买入：相对市场基准指数收益率15%以上。
- 增持：相对市场基准指数收益率5%-15%。
- 中性：相对市场基准指数收益率在-5%-5%之间。
- 减持：相对市场基准指数收益率-5%以下。
- 未评级/暂停评级：由于研究覆盖范围或分析依据不足。

分析师声明

分析师声明其在报告中发表的建议和观点基于其个人判断，与薪酬无直接或间接关系。

总结

北京城市总规推动“一核两翼”战略，通过人口疏解、功能优化、资源转移，实现城市可持续发展。副中心与雄安新区作为“两翼”，分别承担行政功能与创新驱动功能，为京津冀协同发展注入新动力。投资建议围绕土地资源、存量资源利用及环京产业转移，推荐金融街、世联行、华夏幸福等公司。政策执行与区域发展仍存在不确定性，需持续关注。

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