20140325-广发证券-房地产行业_京津冀一体化_系列报告之二-高屋建瓴_耀_双星_之辉煌_43页_2mb

京津冀一体化发展分析报告总结

核心内容

京津冀一体化已成为国家战略，旨在推动区域协同发展。2014年2月26日，习近平总书记明确提出该战略，并提出七项具体建议，包括加强顶层设计、打破“一亩三分地”思维、促进产业对接协作、优化城市布局和空间结构、加强生态环境保护、优化路网建设、破除地方垄断。李克强总理在政府工作报告中也强调了加强环渤海及京津冀地区经济协作的重要性。京津冀地区在2014年GDP达到5.76万亿，占全国GDP的11%，但区域发展仍面临诸多问题，如发展不均、产业重复、基础设施滞后等。

主要观点

1. 京津冀一体化的国家战略地位
   京津冀协同发展上升为国家战略，将为区域带来更高效的发展机制和政策支持，推动区域整体发展。

2. 区域发展不均衡
   北京和天津作为双核城市，长期主导区域发展，而河北大部分地区仍以重工业为主，产业带动作用有限。北京与天津之间也缺乏有效的产业分工与合作。

3. 人口与产业是城市圈发展的根本动力
   城市圈发展过程中，人口和产业的定向迁移是关键。借鉴东京都市圈的发展经验，京津冀一体化将推动人口和产业的合理布局，促进多中心结构的形成。

4. 差异化发展是京津冀一体化的未来趋势
   根据区域的区位、基础设施和产业基础，京津冀地区将形成不同的发展层次。第一梯队为北京、天津和廊坊；第二梯队为保定、唐山、沧州和秦皇岛；第三梯队为承德、张家口、石家庄、衡水、邢台和邯郸。

关键信息

区域现状

• 人口与经济
  京津冀地区人口约1亿，占全国7%；GDP约5.76万亿，占全国11%。其中，北京和天津贡献率高达53%。

• 地理与交通
  地形呈西北高东南低，北京、天津、保定、石家庄和邯郸人口较多，西北山地和东南平原人口密度较低。京津冀共有7个民用机场，5个主要港口，其中天津港为综合性港口，货物吞吐量高。

• 基础设施建设
  铁路网覆盖广，但高速铁路建设相对滞后。公路网发展较快，但占比下降。京津冀地区需进一步加强交通一体化建设。

发展机遇

• 房地产行业
  京津冀一体化将推动土地资源升值和周边房价上涨。预计2020年京津冀地区商品房销售复合增速为7%，核心区域超过10%。建议关注华夏幸福、荣盛发展、廊坊发展、万方发展、金隅股份、香江控股等房企。

• 非地产企业
  建议关注宝硕股份和庞大集团等企业，这些企业在京津冀地区拥有一定的土地储备和产业基础。

东京都市圈经验

• 多圈层结构
  东京都市圈从单一核心发展为多圈层多中心结构，通过产业迁移和基础设施建设实现区域协调发展。

• 产业布局
  东京圈形成了核心城市—科研城市—工业城市—空港城市的四级产业链，各区域分工明确，形成互补。

• 交通与物流
  东京拥有全世界最密集的轨道交通网，包括JR、私铁、地下铁等，形成多层次、多平面的立体交通网络。

• 人口分布
  东京圈人口高度集中，约75%集中在距市中心50公里以内的区域，形成极化趋势。

行业机会

• 土地资源价值提升
  随着京津冀一体化的推进，土地资源价值将逐步提升，拥有土地储备和开发能力的房企将受益。

• 城市圈对地产行业的影响
  城市圈的发展将带动区域人口流动和产业转移，从而推动地产行业需求增长。核心区域如北京、天津和廊坊，将获得更大的发展机会。

• 主要受益标的分析
  北京外围区县、廊坊、天津等将成为一体化进程中的核心区位，而保定、唐山、沧州和秦皇岛则受益于核心区域的溢出效应。张家口和承德则将发展休闲旅游和高新产业孵化。

区域发展建议

• 政策支持与协同机制
  京津冀一体化需要加强政策协同和机制建设，打破地方保护主义，推动生产要素自由流动。

• 产业分工与合作
  各地应加强产业分工，避免重复建设，形成上下游联动机制。

• 基础设施建设
  加快交通一体化建设，包括高铁、地铁、公路等，提升区域互联互通能力。

• 生态与环境治理
  强化生态环境保护，推动绿色发展，实现可持续发展。

结论

京津冀一体化作为国家战略，将带来区域经济和产业的协调发展。未来，随着政策的推进和基础设施的完善，京津冀地区将迎来前所未有的发展机遇，尤其是环首都经济圈和津滨双核区域。房企和非地产企业应抓住这一机遇，加强区域布局和资源储备，以实现长远发展。