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报告摘要

加快推进公募REITs出台以充分发挥购物中心保就业促消费作用并促进长期良性发展的报告总结

核心内容

本报告由中国连锁经营协会于2020年发布，旨在分析疫情对购物中心经营和资产证券化产品的影响，推动购物中心公募REITs的推出，以促进购物中心的保就业、促消费功能，并实现商业不动产的长期良性发展。

主要观点

购物中心的经济贡献显著：
- 截至2019年底，全国购物中心总数近5600家，年销售额约6.8万亿元，提供直接就业岗位近850万个。
- 购物中心年销售额占城市消费（扣除乡镇消费）的约40%，是实体商业中最具消费升级功能的业态。
疫情对购物中心造成严重冲击：
- 购物中心春节期间开业率仅为40%，销售额减少高达1000亿元。
- 休闲娱乐业态（如电影院、健身房、KTV等）全部停业，造成巨大损失。
- 餐饮和时尚零售行业也受到严重冲击，其中时尚零售面临“三无三高一不稳”的困境，销售下滑达88%，库存积压严重。
- 疫情导致购物中心空置率上升，租金收入下降，运营成本增加，部分企业现金流承压。
购物中心与租户共克时艰：
- 超100家商业地产企业实施租金减免，总额已超100亿元。
- 由于疫情带来的不确定性，部分租户提出延长租金减免或解除租赁合同，可能引发连锁反应。
疫情对资产证券化产品的影响：
- 疫情导致购物中心底层现金流下降，可能触发专项计划提前终止机制。
- 现有类REITs产品受疫情影响，面临收益下降、流动性不足、增信依赖等问题。
国际REITs市场表现稳定：
- 公募REITs在国际市场上表现出较强的抗风险能力，具有更高的流动性和灵活性。
- 美国、日本、新加坡等国家在经济低迷期推出REITs，对经济复苏起到积极作用。
公募REITs对国内商业不动产发展的意义：
- 提供明确的退出渠道，有助于盘活资产、优化财务结构。
- 有助于吸引权益资金进入商业不动产领域，推动市场资金循环。
- 提升购物中心运营质量，促进商业不动产向价值投资转型。
建议与政策诉求：
- 制定符合国内市场特点的REITs法律法规及税收政策。
- 完善税收法规，降低REITs发行门槛，提高市场吸引力。
- 推动以优质购物中心为底层资产的公募REITs试点，逐步实现标准化。
- 加强投资者教育，提高市场接受度。