20221207-中诚信国际-REITs市场专题研究（一）_定量视角看中国公募REITs投资价值_13页_1mb

报告摘要

中国公募REITs市场发展及投资价值分析总结

核心内容概述

中国公募REITs市场自2020年起进入试点阶段，经过近三年的发展，已逐步形成具备一定规模的基础设施投资市场。该市场具有强制分红、流动性好、税收红利等优势，可丰富我国资本市场投资品种，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济的能力。同时，公募REITs与股票、债券的相关性较弱，具备良好的风险分散功能，有助于优化投资组合。

主要观点

REITs定义与优势
REITs（不动产投资信托基金）是一种通过发行股份或受益凭证筹集资金，委托专业机构进行管理，并将收益按比例分配给投资者的金融工具。其优势包括强制分红、流动性好、税收红利等，尤其在“资产荒”背景下，具备良好的大类资产配置价值。
市场发展历程
- 第一阶段（2001年—2013年）：以境外发行REITs产品为主，为境内市场探索打下基础。
- 第二阶段（2014年—2019年）：类REITs市场快速发展，主要以商业地产和住宅为底层资产，具有债权属性。
- 第三阶段（2020年至今）：公募REITs试点正式启动，截至2022年10月，已发行20只，总发行规模达618.15亿元。
投资回报与风险分散
- 试点项目市场认可度高，公募REITs综合指数回报优于中债综合财富指数和沪深300指数。
- 分类指数表现分化，其中仓储物流、生态环保、园区基础设施REITs涨幅较高。
- 公募REITs与股债相关性较弱，有助于分散投资风险，提升资产配置效率。
二级市场表现与投资者结构
- 二级市场交投活跃，上市首日日均换手率高达21%，但之后普遍在1%-3%。
- 当前公募REITs整体溢价率偏高，尤其是仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房等。
- 投资者结构以战略投资者为主，配售比例普遍在60%-78%，锁定期较长；网下投资者中，自营、险资和基金资管参与热情高。
风险提示
- 公募REITs二级市场价格波动较大，综合指数年化波动率达13.6%，最大回撤达17.1%。
- 投资者需关注长期投资价值，警惕过度“炒作”风险，完善投资研究框架，提升风险识别与控制能力。

关键信息

公募REITs发展现状
- 截至2022年10月，共发行20只公募基础设施REITs，总发行规模达618.15亿元。
- 仓储物流、生态环保、园区基础设施REITs表现较好，累计收益率分别为44.2%、33.7%、32.7%。
市场表现数据
- REITs综合指数在2021年6月21日至2022年9月30日期间累计收益为26.8%。
- 二级市场日均换手率普遍在1%-3%，高于沪深300指数。
- 估值偏离率较高，其中仓储物流类REITs平均估值偏离率达56.45%。
政策支持与市场发展
- 多项政策支持公募REITs发展，包括40号文、958号文、19号文等。
- 2022年《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》明确REITs在盘活存量资产中的作用。
投资者结构
- 战略投资者为主，配售比例在60%-78%，锁定期较长。
- 网下投资者中，自营、险资、基金资管参与度高，形成市场主要资金来源。
法律与合规要求
- 投资者需深入理解REITs法律文件及相关规则，建立完善的投资研究框架。
- 基础设施REITs不得依赖外部增信，少数有派息补贴。

附录要点

类REITs与公募REITs对比
- 类REITs以商业地产为主，债权属性强，流动性弱。
- 公募REITs以基础设施为主，权益属性强，流动性较好。
相关政策梳理
- 2020年40号文和《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》为公募REITs试点奠定制度基础。
- 2021年《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》进一步细化政策要求。
- 2022年《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》明确REITs在盘活存量资产中的特殊使命。