20210922-城市测量师行-房地产_2021年8月-政策效果显现_二手住宅市场进入调整期_6页_1mb

2021年8月上海二手住宅市场总结

核心内容概述

2021年8月，上海二手住宅市场整体进入调整期，成交量和成交价均出现下滑趋势。政策调控对市场影响显著，尤其是房贷发放节奏放缓和“三价就低”原则的实施，导致买方首付压力增大，交易活动减少，市场观望情绪加重。尽管部分区域和板块表现出一定的活跃度，但整体市场仍处于低迷状态。

主要观点

• 成交量与价格下降：
  8月上海二手住宅市场成交量不足1.8万套，成交均价环比下跌9%，市场热度持续下降。

• 政策调控影响明显：
  房贷发放放缓和“三价就低”原则的执行，显著增加了买方的首付负担，导致部分交易被迫终止，尤其是“连环单”换房客群受到较大冲击。

• 区域表现分化：
  大部分行政区成交量出现下滑，崇明和金山两区虽有成交量上升，但整体仍低于前八个月的平均水平。外环线以外区域表现相对较好，成交量环比提升。

• 热门板块分析：
  柘林板块因推出低价现房房源，成交量环比增长38.95%，同比增幅更是高达164%。光新板块因房源总价较低，保持较好的交易活跃度。而市区板块如万里、四川北路等，虽然涨幅不大，但整体仍维持上涨趋势。

• 基价走势：
  全市基价均值环比涨幅收窄，个别区域出现下跌。虹口区继续保持较高涨幅，青浦区因新盘和规划推动，成为本月涨幅领头区域。赵巷板块因别墅小区价格提升，带动整体基价上涨。

• 成交结构变动：
  近两个月成交面积结构变化不大，但200万元以下物业成交份额有所扩大，反映出市区改善需求减少，购房活动外移至外围区域。

关键信息汇总

成交量价变化

• 成交量：不足1.8万套，环比下降明显。
• 成交均价：环比下跌9%。

区域成交表现

• 成交量增长区域：崇明、金山。
• 成交量下降区域：大部分行政区。
• 外环线外表现较好：8个区域成交量环比提升，崇明和金山占据多数。

热门板块排名

基价变化

• 涨幅榜：

  • 赵巷板块：↑2.27%
  • 奉城板块：↑1.63%
  • 四川北路板块：↑1.54%
  • 青浦新城板块：↑1.50%
  • 万里板块：↑1.26%

• 跌幅榜：

  • 堡镇板块：↓0.85%
  • 松江中部板块：↓0.79%
  • 长桥板块：↓0.37%
  • 梅陇春申板块：↓0.36%
  • 漕泾板块：↓0.29%

成交结构变化

• 总价下移：200万元以下物业成交份额扩大。
• 外移趋势：市区改善需求减少，购房活动向外围区域转移。

其他信息

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总结

2021年8月，上海二手住宅市场受政策调控影响，成交量和价格均出现下滑，市场整体进入调整期。成交量环比提升的区域主要集中在外环线外，其中崇明和金山表现较为突出。基价方面，虽然整体涨幅收窄，但仍有部分板块保持上涨，青浦区因新盘和规划推动成为涨幅领头区域。与此同时，市场成交结构出现明显下移，更多购房者转向价格较低的外围区域。整体来看，市场观望情绪加重，政策消化仍需时间，三季度市场或将继续保持低迷态势。