20230720-华创证券-头部房企月报（6月）_需求端动力不足_头部国央企销售增速转负_19页_1mb

房地产行业2023年6月跟踪报告总结

主要销售表现

2023年6月，头部16家房企销售数据疲软。销售面积同比下降32%，销售金额同比下降33%，增速由正转负。其中，国央企销售面积增速-24%，销售金额增速-27%，相比非国央企的-41%和-45%显好。原因是需求端动力不足，尽管城市出台政策，但整体效果不明显。6月16家房企多数销售下滑，例如旭辉销售金额同比降59%，新城销售均价降幅明显。

投资动态

房企投资继续聚焦一二线和高能级城市，1-6月土储中超一二线占比达90%。6月拿地金额合计807亿元，环比增29%，同比降8%，但土地投资强度升至28%。溢价率高达92%，楼面价接近销售价（如中海、招商蛇口拿地质量高）。月中海以278亿元拿地最多，华润置地等发债利率低，融资成本保持低位。部分房企如碧桂年内仍有大额到期债务，融资修复缓慢。

市场前景

预计2023年下半年房地产市场震荡，三四线下行压力大，需消化库存。建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，重点关注国央企估值修复、高能级城市复苏及企业护城河建立（如越秀地产、保利发展、招商蛇口等）。Q3可能进入政策宽松期，博弈机会增多。

风险提示

微观传导机制失灵，房企缩表问题未完全解决。历史库存消化需时，微观宏观政策需进一步落实，以稳定行业基本面。