20160322-招商证券-房地产_再谈供给侧改革与房地产-短期看去库存_长期看广义的住房质量改善_15页_785kb

房地产供给侧改革与行业展望总结

核心内容

本文围绕房地产供给侧改革展开分析，指出房地产行业在短期和长期分别承担去库存和住房质量改善的双重任务。文章强调房地产作为中国经济的支柱行业，其早周期属性在供给侧改革中仍具重要意义，且通过“降噪”分析框架，帮助投资者更清晰地理解行业发展趋势。

主要观点

• 房地产仍是支柱行业：房地产在供给侧改革中依然发挥着重要作用，尤其是在顺周期阶段，能够有效稳定经济增长，降低改革成本。
• 供给侧改革不等于压抑房地产：房地产供给侧改革强调劳动力供给、资本形成与TFP的协同提升，而不是单方面抑制房地产发展。
• 房地产早周期属性不变：房地产在未来10年内仍将是经济的早周期行业，其复苏将与经济和通胀回升形成正反馈。
• 去库存是短期重点：房地产去库存阻力较小，且存在新市民购房、置换需求及新经济支撑，政策框架已逐步完善。
• 住房质量改善是长期方向：随着城镇化率提升，居民对住房质量的要求提高，存量房改造和住房服务成为重要方向。
• 房地产新经济是供给侧改革的延伸：基于信息的交易环节、社区服务环节和存量优化环节构成了房地产新经济的三大核心领域，推动行业从“房地产+钢筋水泥”向“房地产+服务”转型。

关键信息

一、房地产的支柱地位

• 房地产行业在经济中具有不可替代的杠杆作用，是稳增长的重要工具。
• 城镇化和居民对住房质量的需求提升，使得房地产的更新周期加快，行业潜力仍大。
• 政府通过“降噪”分析框架，帮助投资者更清晰地看待房地产基本面和未来趋势。

二、供给侧改革的框架

• 供给侧三要素：劳动力供给、资本形成、TFP（全要素生产率）是改革的核心，房地产在其中扮演重要角色。
• 动态供需分析：基于房地产增加值和产出缺口的分析方法，比传统的库销比、销售、投资等数据更具前瞻性。
• 房地产新经济：房地产行业正从传统的开发销售向基于信息、社区服务和存量优化的多元化服务转型。

三、去库存逻辑

• 总量库存高位但边际改善：2015年以来，去化周期有所下降，市场逐步回暖。
• 区域结构差异显著：一线城市供不应求，重点二线供需均衡，三四线城市库存严重。
• 政策支持去库存：政府通过提高户籍人口城镇化率、推进农民工市民化、货币补贴、信贷政策等方式促进去库存。

四、住房质量改善逻辑

• 从数量到质量：过去20年解决了“有房住”的问题，未来将重点改善“住得好”的需求。
• 存量房改造需求大：大量老旧住房需要改造，尤其是公房和早期商品房，是改善住房质量的重点。
• 旧改标的受益：【福星股份】是住房质量改善逻辑下的核心受益标的。

五、房地产新经济

• 三大环节：
  • 基于信息的交易环节（如【搜房/世联】）
  • 基于后市场的社区服务环节（如【彩生活】）
  • 存量优化环节（如【云南城投】）
• 新经济是长期方向：房地产行业正从增量市场向存量市场转型，衍生出一系列新经济形态。

配置建议

1. 去库存逻辑：

   • 【最大自贸区开发运营主体】【保利】【华侨城】：受益于主流市场复苏及集中度提升。
   • 【华联控股】【中洲控股】：一线资源价值高，需求基础强。
   • 【福星股份】【蓝光发展】【金科股份】：重点二线及区域核心城市补涨逻辑。
   • 【荣盛发展】：精选大都市圈周边三四线城市，受益于资源外溢。

2. 住房质量改善逻辑：

   • 【福星股份】：核心受益于旧改标的。

3. 房地产新经济逻辑：

   • 【搜房/世联】：基于信息的交易环节。
   • 【彩生活】：社区服务环节。
   • 【云南城投】：存量优化环节。

行业与公司评级

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，指数跑赢基准。
  • 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准。
  • 回避：行业基本面疲软，指数跑输基准。

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：股价涨幅超基准指数20%以上。
  • 审慎推荐：股价涨幅超基准指数5-20%。
  • 中性：股价变动幅度在±5%之间。
  • 回避：股价表现弱于基准指数5%以上。

• 公司长期评级：

  • A：长期竞争力高于行业。
  • B：长期竞争力与行业一致。
  • C：长期竞争力低于行业。

数据与图表支持

• 图1：供给侧图谱，说明压抑地产是“期限错配”。
• 图2：房地产产出缺口对行业变化的度量优势。
• 图3：产出缺口领先房价。
• 图4：产出缺口领先投资。
• 图5-图10：库存、土地成交、价格指数等关键数据。
• 图11-图14：房地产市场现状、新经济产业图谱等。

总结

本文从供给侧改革的角度出发，系统分析了房地产行业在短期和长期的双重任务。短期聚焦去库存，长期着眼住房质量改善与房地产新经济的发展。通过“降噪”分析框架，文章提出了行业研究的新思路，并给出了明确的配置建议，强调房地产作为支柱行业在未来10年内的稳定性和增长潜力。