20150907-广发证券-房地产行业_销售走强_业绩表现稳健_35页_3mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业在政策面宽松的背景下，经历了一轮小周期的改善。政策调整分为两步走：第一步是去行政化，强调市场调节机制；第二步是引导实际需求加快入市，主要通过降低购房杠杆和购房利率来实现。这种政策组合推动了房地产市场成交持续放量增长，复苏明显，价格也呈现环比改善，尤其在一线和二线重点城市。

主要观点

• 政策宽松推动市场复苏：政策面的持续友好带动了成交放量增长，价格逐步回暖，尤其在一线城市和重点二线城市表现更为显著。
• 行业集中度提升：房地产行业整体呈现集中度上升趋势，规模房企内部强者恒强，销售增长显著高于全国平均水平。
• 销售与利润回升：销售规模和利润水平在政策支持下有所回升，主要得益于结算规模增长、费用率下降及投资收益增加。
• 土地投资趋于谨慎：尽管市场回暖，但高库存导致房企对土地投资保持谨慎，拿地比例和溢价率均有所下降，但一线城市拿地占比提升，推动拿地均价结构性上涨。
• 周转能力分化：龙头房企和规模房企的周转能力优于行业整体，ROE有所分化，龙头房企表现更为稳健。
• 融资结构多元化：房企逐步构建多元化融资渠道，境内资本市场融资成为主要手段，资金成本有所下降，但杠杆水平仍处于高位。

关键信息

行业趋势

• 政策面：宽松政策分两步走，先是去行政化，后是引导需求入市，带动成交放量增长。
• 成交情况：14年四季度开始回暖，15年上半年持续增长，一线城市复苏最为明显。
• 价格变化：一线和二线城市价格结构性上涨，而二三线城市涨幅有限。
• 库存情况：库存高位小幅下行，但整体仍偏高，去库存仍是市场主流。
• 土地市场：整体冷清，但一线城市的优质地块溢价率回升，推动拿地均价上涨。

公司表现

• 销售情况：A股规模房企销售面积和销售金额同比增长，销售集中度提升，前10大房企市占率稳步上升。
• 利润水平：净利润增速高于收入增速，主要受益于费用率下降和投资收益提升。
• 拿地情况：房企拿地比例下降，但聚焦一线城市，联合拿地和并购项目增多。
• 周转能力：龙头房企和规模房企的存货周转率优于行业整体，ROE有所分化。
• 融资结构：房企加杠杆力度放缓，融资渠道多元化，资金成本下降，短期偿债压力仍高。

板块投资

• 主流地产：龙头房企在土地储备、区域布局、资金成本等方面具有显著优势，强者恒强趋势明显。
• 国企改革：通过资产证券化和混合所有制改革，提升资产运营效率，优化法人治理结构。

风险提示

• 政策面预期转变：若政策面出现转向，可能影响市场复苏。
• 基本面恢复速度：若基本面恢复速度低于预期，可能拖累行业表现。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2015-09-07

图表与数据

• 图表索引：包含多个图表，展示政策变化、成交情况、库存趋势、土地市场表现、销售结构、融资成本等。
• 表格索引：包含多个表格，提供政策回顾、土地成交数据、销售目标完成情况等。

总结

房地产行业在政策宽松和市场复苏的双重推动下，呈现出销售走强、业绩稳健的趋势。政策面的持续友好和货币政策的宽松环境对市场起到了积极的提振作用。行业集中度提升，规模房企表现优于中小房企，龙头房企在资金成本、土地储备和销售表现上更具优势。土地投资趋于谨慎，但一线城市成为房企重点布局区域。融资结构多元化，资金成本有所下降，但短期偿债压力依然存在。整体来看，行业基本面在政策支持下保持稳定，未来市场走势将取决于政策和基本面的进一步发展。