棚改货币化专题研究系列三：棚改，对地产销售和投资的影响几何-20180709-兴业证券-13页-1mb

棚改货币化对地产销售和投资的影响分析

核心内容概述

本报告分析了棚改货币化安置政策对房地产销售和投资的影响，指出该政策在2015年以来对房地产市场起到了显著的支撑作用。随着2018年棚改政策边际变化，货币化安置的比重被弱化，这将对地产销售和投资产生一定的拖累。同时，新一轮房地产调控政策的出台，进一步对市场形成压力。整体来看，棚改货币化在推动地产销售和投资增长、促进房企集中度提升方面发挥了重要作用。

主要观点

1. 棚改货币化对地产销售的支撑作用

• 政策推动：自2015年起，棚改货币化安置比例快速上升，从不足10%升至67.7%，成为房地产销售的重要支撑。
• 拉长销售周期：棚改货币化安置拉长了地产销售下行周期，使销售增速回落较慢。
• 三线城市受益显著：三线城市在销售和投资方面表现出较强的韧性，主要受益于棚改货币化安置的推动。
• 销售贡献下降：尽管货币化安置对销售的贡献提升，但对销售增速的拉动作用逐渐减弱。

2. 棚改货币化对地产投资的支撑

• 投资传导机制脱节：销售增速回落并未迅速传导至地产投资，表明市场存在一定的滞后性。
• 土地购置投资主导：地产投资主要由土地购置支撑，三线城市成为主要推动力。
• 房企补库存意愿强：由于土地库存去化周期短，房企仍倾向于补库存，推动土地成交均价上涨。

3. 房企受益分化

• 中小房企受益但存在不确定性：地方政府更倾向于将中小房企库存纳入安置房，但房票变现能力差，影响其实际收益。
• 大型房企收益更确定：大型房企在销售和投资方面表现更优，带动盈利能力提升和行业集中度提高。
• 集中度提升明显：CR3从2015年的7.7%上升至2017年9月的12.6%，CR30则从26.6%升至51%，反映行业集中趋势。

关键信息

1. 棚改货币化政策演变

• 政策力度增强：2013-2017年，棚改计划完成度较高，货币化安置比例迅速上升。
• 2018年政策边际变化：棚改计划为580万套，超出市场预期，货币化安置表述弱化，实物化安置将逐渐成为主流。

2. 棚改对地产销售的影响

• 货币化安置拉动销售：2015-2017年，货币化安置对住宅销售的贡献从14%上升至24%，但对销售增速的拉动作用从11.1%降至7.3%。
• 销售周期延长：本轮销售周期上行延长2个月，下行周期或更长，与政策调控和货币化安置密切相关。

3. 棚改对地产投资的影响

• 销售与投资脱节：销售增速回落并未迅速影响投资，建安投资下降，但土地购置投资持续增长。
• 三线城市主导投资：2016年以后，土地购置投资主要由三线城市支撑，主要原因是销售带动拿地需求和地价上涨。

4. 房企分化趋势

• 中小房企受益但受限：地方政府倾向于使用中小房企库存，但房票变现能力差。
• 大型房企集中度提升：CR3和CR30持续上升，反映行业集中度提高。

5. 新一轮调控政策影响

• 调控向三线城市蔓延：限购、限售等政策从一二线城市扩展至部分三线城市。
• 房产税预期影响市场：房产税立法预期将对购房者和房企投资决策产生影响。
• 融资政策收紧：银监会55号文、发改委706号文等政策限制房企融资，增加资金压力。

6. 对债市的影响

• 经济基本面承压：弱化货币化安置将对经济基本面形成拖累，利率债可能获得支撑。

风险提示

• 基本面变化超预期：房地产市场走势可能受政策、经济等因素影响超出预期。
• 监管政策超预期：政策调整可能对市场产生更大的不确定性影响。

结论

棚改货币化安置在2015年以来对房地产销售和投资起到了重要支撑作用，尤其在三线城市表现突出。但2018年起，政策边际变化弱化了货币化安置的比重，对地产销售和投资形成拖累。同时，房地产调控政策的收紧和融资环境的恶化，进一步增加了市场压力。未来，随着政策调整和市场环境变化，房地产市场将面临新的挑战，大型房企在市场中占据更有利地位，而中小房企则需面对更多的不确定性。