测算棚改货币化对于地产销售的影响_细思寻辨_探源求真_14页_817kb

房地产行业：测算棚改货币化对地产销售的影响总结

核心内容

棚户区改造作为我国城镇保障性安居工程的一部分，最初在辽宁省启动，2008年后扩展至全国。早期以实物安置为主，但自2014年起，国家推动货币化安置以解决三四线城市商品房库存问题。通过货币化安置，居民可自由支配补偿款或购买商品房，有助于加快去库存进程。

2014-2018年中期库存分别下降0.1、1.6、2.3亿平米，二线、三四线城市去化周期分别加快8.6、15.9个月，去库存成效显著。根据2017年数据，全国棚改609万套，货币化安置比例约55%，套均面积85平米，若购房率70%，则棚改货币化安置面积占商品房销售面积的12%。

主要观点

• 棚改货币化安置：是政府调控房地产市场的重要手段，旨在通过居民购买商品房消化库存，同时兼顾保障性和政策实效性。
• 货币化安置对市场影响：全国范围影响约为12%，其中三四线城市影响最大，达15%；一二线城市影响较小，约为6%。
• 区域差异：北方及西部地区棚改货币化安置对房地产销售影响比例较大，而沿海发达区域影响相对较小。
• 对房企影响：多数龙头房企货值储备集中在一二线城市，货币化安置对销售规模的影响在10%左右，且随着表外去杠杆和表内信用环境改善，资金将进一步向龙头房企集中。

关键信息

棚改货币化安置影响分析

• 全国范围：棚改货币化安置面积占商品房销售面积的12%，其中三四线城市占比最高。
• 分线城市：
  • 一线城市：6%
  • 二线城市：6%
  • 三四线城市：15%
• 分区域影响：
  • 东部：8%
  • 中部：13.3%
  • 西部：15.4%
  • 东北：16.7%

棚改资金来源

• 政策性银行贷款：占整体棚改投资的70%-80%，其中国开行和农发行为主要资金提供方。
• PSL（抵押补充贷款）：是政策性银行资金来源的主要渠道，但对货币化安置比例无直接影响。
• 2014-2017年PSL投放规模：分别为3831亿、6981亿、9714亿和6350亿，2018年上半年同比增长39%。

棚改货币化安置对房企的影响

• 货值储备分布：多数龙头房企货值集中在一二线城市。
• 影响比例：在购房率70%的假设下，棚改货币化安置对龙头房企销售面积的影响约为10%。
• 销售表现：2018年上半年百强房企销售金额同比增长37%，6月贡献1.12万亿元，创历史新高。

风险提示

• 棚改货币化安置家庭实际购房率存在不确定性。
• 信贷环境改善可能低于预期。
• 资金面持续收紧可能影响政策效果。
• 集中度提升可能不及预期。

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行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2018-07-05