20170521-兴业研究-宏观研究_挤出房地产销售的水分_棚改货币化安置_16页_981kb

2017年5月21日宏观研究总结

核心内容

本报告由兴业银行首席经济学家鲁政委及其团队撰写，重点分析了2017年房地产市场表现异常的原因，指出棚改货币化安置政策在其中发挥了关键作用。报告认为，在房地产调控政策日益严厉的背景下，商品房销售仍保持韧性，特别是三四线城市和中西部地区成为销售增长的主力，这与棚改货币化安置政策密切相关。

主要观点

• 房地产市场韧性异常：2017年1-3月商品房销售面积同比增速为19.5%，而若剔除棚改货币化安置的影响，增速将降至-8.2%，表明棚改政策对销售数据有显著支撑作用。
• 棚改货币化安置的作用：2015年国务院推行棚改货币化安置政策，旨在提高安置效率并助力房地产去库存。该政策在2016年已去化商品房库存约2.5亿平方米，占全国商品房销售面积的18.1%。
• 政策推进节奏加快：2017年棚改货币化安置比例预计将提升至55%以上，且推进节奏较2016年提前，导致销售数据在第一季度仍保持较高水平。
• 未来销售增速将放缓：随着棚改货币化安置政策对销售的支撑作用逐渐减弱，预计2017年第二季度商品房销售面积增速将明显下滑，房地产投资增速也可能随之放缓。

关键信息

1. 棚改货币化安置的三种方式

• 集中购买存量商品房：政府统一采购商品房供居民选择。
• 组织居民团购商品房：政府搭建交易平台，组织居民集中购房。
• 直接给予货币补偿：居民根据补偿金额自行购买商品房。

2. 棚改货币化安置对销售数据的支撑

• 2016年4月至10月，棚改货币化安置每月贡献约3571万平方米销售。
• 2017年预计全年去化商品房库存2.8亿平方米，货币化安置对销售的支撑作用仍将持续，但将逐步减弱。

3. 2017年棚改政策的变化

• 目标不变但节奏加快：2017年棚改开工目标仍为600万套，但要求提前完成。
• 货币化安置比例提升：中西部地区及部分省份将提高货币化安置比例，预计全国比例将超过55%。
• 政策影响区域扩展：限购政策首次覆盖三四线城市，反映棚改货币化安置对销售的带动作用。

4. 销售与投资增速的预测

• 在货币化安置比例为55%的情况下，商品房销售面积增速预计在5月下滑至5.2%。
• 在货币化安置比例为100%的极端假设下，销售面积增速可能在6月下滑至4.7%。
• 销售增速下穿投资增速后，房地产投资将明显放缓。

检验与情景分析

• 情景分析：基于货币化安置比例的三种假设（55%、75%、100%），预测2017年第二季度商品房销售增速将明显放缓。
• 数据支持：通过图表分析，显示2017年第一季度货币化安置对销售的贡献显著，且增速高于2016年同期。

地区表现差异

• 西部地区：内蒙古、广西、重庆、四川等地货币化安置比例较高，带动销售增长。
• 中部地区：山西、安徽、江西等地推进较快，销售增速提升。
• 东北地区：辽宁、吉林、黑龙江等地货币化安置比例提升，销售增长显著。
• 东部地区：北京、上海、江苏、浙江等地货币化安置比例较低，销售增速相对疲软。

总结

棚改货币化安置政策在2017年房地产市场中起到了重要作用，显著支撑了商品房销售数据，尤其是三四线城市和中西部地区。然而，随着该政策对销售的支撑作用减弱，房地产销售增速将逐步放缓，进而影响房地产投资增速。报告通过数据分析与情景预测，揭示了房地产市场表现背后的结构性因素，并对未来的走势进行了合理推测。