房地产行业测算棚改货币化对于地产销售的影响：细思寻辨，探源求真-20180705-广发证券-16页

房地产行业：测算棚改货币化对于地产销售的影响

核心内容

棚户区改造是中国政府为解决城镇住房问题和商品房库存而实施的重要政策。自2005年起，该政策在全国范围内推进，尤其在2014年，随着三四线城市商品房库存问题加剧，国家开始推行货币化安置政策，以促进商品房去库存。截至2018年，棚改货币化安置面积占商品房销售面积的比例约为12%，其中三四线城市的影响比例更高，达到15%。

主要观点

1. 棚改政策背景

   • 棚户区改造最初以实物安置为主，后逐步转向货币化安置，以提高安置效率和减少库存压力。
   • 货币化安置政策在2014年提出，旨在通过鼓励被安置家庭购买商品房，实现库存消化。

2. 货币化安置对房地产市场的影响

   • 全国范围内，棚改货币化安置对商品房销售的影响约为12%。
   • 分线来看，一二线城市影响约为6%，三四线城市影响约为15%。
   • 区域差异显著，北方及西部地区影响比例较大，沿海发达地区影响较小。

3. 货币化安置对房企的影响

   • 龙头房企货值储备主要集中在一二线城市，因此货币化安置对其销售影响约为10%。
   • 随着表外去杠杆和表内信用环境改善，资金更倾向于流向龙头企业，进一步强化其市场地位。

关键信息

棚改货币化安置政策

• 起源：始于2005年东北地区，2014年全国推广货币化安置。
• 方式：政府通过货币补偿的方式，使居民可自由支配资金，购买商品房或接受政府收购房源。
• 目标：解决库存问题，提高安置效率，降低政府行政成本。

棚改资金来源

• 政策性银行贷款：占棚改总投资的70%-80%，其中PSL（抵押补充贷款）是主要来源。
• PSL投放规模：2014-2017年分别为3831亿元、6981亿元、9714亿元和6350亿元。
• PSL与货币化比例：PSL对货币化安置比例无直接影响，其支持覆盖实物和货币化安置。

棚改货币化安置面积测算

• 计算方法：棚改总套数 × 货币化安置比例 × 套均面积。
• 2017年数据：棚改总套数609万套，货币化安置比例55%，套均面积85平米，测算货币化安置面积为2.85亿平米，占商品房销售面积17%。
• 购房率调整：考虑到实际购房率不确定性，假设全国购房率为70%，则货币化安置面积占商品房销售面积12%。

分线城市影响分析

• 一线及二线城市：货币化安置对销售的影响比例约为6%。
• 三四线城市：影响比例约为15%。
• 区域差异：中西部及东北地区影响比例较高，东部地区相对较低。

各省及区域影响

• 东部地区：如广东、福建、浙江等，货币化安置对销售影响较小，比例在1%-7%之间。
• 中西部地区：如贵州、黑龙江、青海、陕西、山西等，货币化安置对销售影响较大，比例在13%-29%之间。
• 东部地区：棚改货币化安置面积对一二线和三四线城市影响相近，而中西部地区三四线城市影响更显著。

对房企的影响

• 货值储备分布：龙头房企货值储备主要集中在一二线城市。
• 影响比例：在购房率70%假设下，龙头房企销售面积受棚改影响比例在7%-12%之间，平均约为10%。
• 未来趋势：随着去杠杆和信用改善，资金将更集中于龙头企业，其alpha和市值增长潜力较大。

风险提示

• 购房率不确定性：实际购房率可能低于假设值，影响货币化安置对销售的拉动作用。
• 信贷环境改善低于预期：若信贷政策未如预期改善，可能影响房企融资和销售。
• 资金面收紧：若资金面持续收紧，可能削弱货币化安置对市场的支撑作用。
• 集中度提升不及预期：若房企集中度未明显提升，可能影响市场格局变化。

报告信息

• 行业评级：买入
• 报告日期：2018-07-05
• 分析师：乐加栋、郭镇、李飞
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