20220505-创元期货-股指专题报告_棚改货币化政策的缘起缘灭_29页_1mb

棚改货币化政策缘起与影响总结

核心内容

棚改货币化政策是为应对房地产高库存问题而推出的政策，其初衷在于通过货币化安置方式，激活商品房销售环节，促进房地产去库存，进而带动房地产开发投资回升，缓解地方政府财政压力。该政策从2015年开始实施，至2017年达到高潮，随后逐步退潮，至2018年后货币化安置比例大幅下降。2022年，随着房地产库存压力和经济下行，棚改货币化政策可能在部分地区重启。

主要观点

1. 政策背景：2015年房地产库存高企，政府通过棚改货币化政策刺激需求，拉动商品房销售，从而改善房地产行业基本面。
2. 政策效果：
   • 棚改货币化政策显著促进了商品房销售，对房地产投资起到支撑作用。
   • 房地产周期因此被拉长，从2015年开始持续至今，超出了传统3年周期的范围。
3. 政策副作用：
   • 房价上涨，尤其在三、四线城市，房价脱离基本面，存在泡沫化风险。
   • 地方政府债务上升，主要由于政策性银行贷款和专项债的大量使用。
   • 居民杠杆率上升，居民通过安置款加杠杆购房，增加了金融风险。

关键信息

• 政策起因：2015年房地产库存压力大，政府希望通过货币化安置来激活市场。
• 资金来源：主要依赖政策性银行贷款（如PSL）和专项债，财政支出占比较低。
• 政策演变：
  • 2015年提出三年计划，棚改货币化比例从9%上升至60%。
  • 2018年后，政策开始退潮，货币化比例下降，PSL投放量减少，专项债成为主要资金来源。
• 去库存效果：
  • 2016年货币化安置比例达48.5%，去库存约2.5亿平方米。
  • 2017年货币化安置比例达60%，去库存约3.1亿平方米。
• 政策对产业链的影响：
  • 棚改货币化期间，银行、玻璃、水泥、汽车行业超额收益率较高。
  • 白色家电和房地产指数超额收益率较低。
• 政策目标完成情况：
  • 2017年提出三年攻坚计划，计划完成1500万套，但实际完成情况未达预期。
  • 截至2021年，全国棚改完成165万套，剩余184万套未完成。
  • 2022年，棚改货币化可能在部分城市重启。

棚改与旧改、保障性住房的区别

• 棚改：涉及拆迁与补偿，以政府为主导，资金来源主要为政策性银行贷款，对房地产销售有直接拉动作用。
• 旧改：不涉及原建筑物的拆除重建，主要改善基础设施，盈利性较弱。
• 保障性住房：包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房，主要解决中低收入群体住房问题，不涉及房产交易。

棚改货币化对房地产产业链的影响

• 上游行业：钢铁、水泥、玻璃等受房地产销售影响较大，超额收益率较高。
• 下游行业：白色家电、汽车、家居用品等也受到拉动，但影响程度因政策周期而异。
• 政策宽松期：银行、玻璃、水泥行业超额收益较高。
• 政策紧缩期：汽车、水泥、玻璃、银行等行业超额收益相对较高。

总结

棚改货币化政策在2015年至2017年间发挥了重要作用，有效推动了房地产销售和去库存，但也带来了房价上涨、地方债务上升和居民杠杆率增加等负面效应。随着棚改目标接近完成，政策退潮，但在当前经济环境下，棚改货币化可能在部分城市重启，继续发挥对房地产销售和经济的刺激作用。