20230108-天风证券-房地产REITs周报_上市房企保障性租赁住房REITs有望加入新成员_9页_652kb

房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告聚焦于2023年1月2日至1月7日期间，中国房地产行业的REITs市场动态，尤其是保障性租赁住房REITs的发展进展及市场表现。同时，对交通基础设施类REITs的估值收益率、各类REITs的市场表现以及本周REITs审批进度进行了分析。

主要观点

1. 上市房企保障性租赁住房REITs发行有望再加速

• 城投控股公司于1月4日发布公告，表示将开展保障性租赁住房REITs的申报发行工作。
• 选择上海市杨浦区新江湾社区A3-05地块（江湾社区）和E2-02B地块（光华社区）作为首次发行资产。
• 江湾社区可租赁建筑面积为82,204平方米，光华社区为42,168平方米，两个社区的产权期限均至2088年。
• 项目初步估值预计在30-33亿元之间。
• 城投控股作为上海国企，有望成为第二个将旗下资产作为底层资产发行保障性租赁住房REITs的上市房企。
• 公司计划通过REITs搭建可持续扩充的权益资金融资通道，实现“投、建、管、退”全周期运营机制，提升租赁住宅的滚动投资能力。

2. 本周REITs跑输上证综指

• 本周中证REITs指数（收盘）下跌1.25%，REITs指数下跌0.92%，而上证综指上涨2.21%，国债指数上涨0.10%。
• 滚动4周，中证REITs指数下跌1.25%，REITs指数下跌1.66%，上证综指微涨0.05%，国债指数微涨0.23%。
• 产权类REITs本周下跌1.88%，特许经营权类REITs下跌0.27%，整体表现弱于特许经营权类REITs。
• 从相关性来看，中证REITs指数与上证综指呈微弱正相关（0.08），与国债指数呈正相关（0.29）。

3. 交通基础设施类REITs估值收益率普遍较高

• 截至2023年1月6日，REITs估值收益率最高的是华夏中国交建高速REIT（8.61%），最低的是鹏华深圳能源REIT（1.56%）。
• 交通基础设施类REITs估值收益率普遍在5%以上，保障性租赁住房REITs除华夏基金华润有巢REIT外，均不高于5%。
• 产权类REITs整体表现优于特许经营权类REITs，部分基金如华夏基金华润有巢REIT、华夏杭州和达高科产园REIT等表现相对稳定。

4. 仓储物流类REITs日均换手率普遍偏低

• 本周日均换手率最高的是国泰君安临港创新产业园REIT（1.58%），最低的是红土创新盐田港REIT（0.40%）。
• 仓储物流类REITs成交额占比最小，仅为4.62%。

关键信息

• REITs市场表现：

  • 本周中证REITs指数下跌1.25%，REITs指数下跌0.92%，上证综指上涨2.21%。
  • 滚动4周，中证REITs指数下跌1.25%，REITs指数下跌1.66%，上证综指微涨0.05%。
  • 产权类REITs整体表现弱于特许经营权类REITs。

• REITs发行进展：

  • 城投控股拟发行保障性租赁住房REITs，成为继华夏基金华润有巢REIT之后第二个将旗下资产作为底层资产的上市房企。
  • REITs有助于盘活存量资产，提升房企持续经营能力。

• REITs估值：

  • 交通基础设施类REITs估值收益率普遍较高，高于其他类型。
  • 保障性租赁住房REITs估值收益率较低，除华夏基金华润有巢REIT外，均不高于5%。

• 投资建议：

  • 关注产权类REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施REITs、仓储物流REITs。
  • 关注具有稳定现金流和高分红率的特许经营权类REITs，如交通基础设施、生态环保、能源基础设施类REITs。

• 风险提示：

  • 政策实施不及预期。
  • 宏观经济不及预期。
  • 项目运营不及预期。

投资评级

REITs审批进度

本周公募REITs主要公告

分析师声明

本报告由分析师鲍荣富、胡孝宇撰写，内容基于可靠公开资料，反映其个人看法，与天风证券无直接或间接利益关联。

一般声明

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