20220807-天风证券-房地产REITs周报_保障性租赁住房REITs加速落地_9页_856kb

房地产行业REITs周报总结（2022.07.31-2022.08.05）

核心内容概述

本报告聚焦于2022年8月上旬房地产领域的REITs市场动态，主要涉及首批保障性租赁住房REITs产品启动询价、REITs整体表现优于上证综指、产权类REITs与特许经营权类REITs的分化，以及市场对REITs未来发展的展望。

主要观点

1. 保障性租赁住房REITs加速落地

• 首批产品开启询价：8月5日，红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT正式开启询价，标志着保障性租赁住房REITs进入实质推进阶段。
• 底层资产优质：两个项目均位于高能级城市（深圳、厦门），具备较大的经营规模，红土深圳安居REIT底层资产估值11.58亿元，中金厦门安居REIT估值12.14亿元。
• 战略配售比例高：战略配售份额占比均不低于60%，其中红土深圳安居REIT战略配售占比60%，中金厦门安居REIT为62.47%。
• 收益预测乐观：2022年与2023年的年化现金分配率均超过4%，红土深圳安居REIT的2022年7-12月可供分配金额为2453.3万元，净现金流分派率4.24%；中金厦门安居REIT的2022年4-12月可供分配金额为3960.9万元，预测净现金流分派率为4.33%。
• 政策支持明显：“十四五”规划明确提出扩大保障性租赁住房供给，证监会也推动保障性租赁住房REITs试点，未来该类REITs或成为市场的重要组成部分。

2. REITs整体表现优于上证综指

• 指数涨幅：本周REITs指数上涨0.54%，上证综指下跌0.81%，国债指数上涨0.16%。滚动4周，REITs指数上涨1.76%，上证综指下跌3.85%。
• 相关性分析：REITs指数与上证综指呈弱负相关（-0.33），与国债指数呈强正相关（0.72），反映其稳定现金流特性。
• 类型分化明显：产权类REITs表现优于特许经营权类REITs，本周产权类REITs上涨0.78%，特许经营权类REITs上涨0.39%；滚动4周，产权类REITs上涨3.15%，特许经营权类REITs上涨0.85%。

3. 产权类REITs ABS估值普遍低于特许经营权类REITs

• 估值差异显著：产权类REITs的ABS估值普遍低于5倍，特许经营权类REITs普遍高于5倍，仅富国首创水务封闭式REIT为3.37倍。
• 最高与最低估值：ABS估值最高的是平安广交投广河高速REIT（14.86倍），最低的是红土创新盐田港REIT（2.37倍）。

4. 市场流动性与交易活跃度

• 换手率差异：仓储物流类REITs日均换手率偏低，最低为华安张江光大园REIT（0.29%），最高为富国首创水务封闭式REIT（1.84%）。
• 成交额分布：能源基础设施类REITs成交额占比最高（44.04%），生态环保类最低（9.23%）。
• 换手率波动：鹏华深圳能源REIT因上市首周换手率高，本周换手率下降11.69pct。

关键信息

• 保障性租赁住房REITs：首批产品启动询价，底层资产位于高能级城市，战略配售比例高，收益预期良好。
• REITs市场表现：整体跑赢上证综指，与国债指数正相关，产权类REITs表现优于特许经营权类REITs。
• 投资建议：
  • 关注园区基础设施类REITs，如东吴苏园产业REIT、华安张江光大园REIT等。
  • 关注具有稳定现金流和高分红率的特许经营权类REITs，如生态环保类、能源基础设施类、交通基础设施类REITs。
• 风险提示：
  • 政策实施不及预期
  • 宏观经济不及预期
  • 项目运营不及预期

市场动态

• 审批进度加快：保障性租赁住房REITs受理进程较快，红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT在2022年7月获通过，8月发布询价公告。
• 主要公告发布：红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT发布招募说明书、产品资料概要及上市询价公告。
• 基金经理变动：博时蛇口产园REIT在8月3日宣布增聘基金经理，更新招募说明书与产品资料概要。

结论

保障性租赁住房REITs加速落地，显示了REITs市场底层资产类型的多元化趋势，未来或有更多相关产品上市。产权类REITs表现优于特许经营权类，但估值普遍偏低，而特许经营权类REITs估值较高。REITs整体表现优于上证综指，与国债指数正相关，具备较强的抗风险能力。随着政策逐步落地，REITs市场有望迎来更广阔的发展空间。