20221225-天风证券-房地产REITs周报_证监会再提保障性租赁住房REITs_8页

房地产行业REITs周报总结

核心内容

本周房地产行业REITs市场呈现以下核心内容：

• 证监会再次强调支持保障性租赁住房REITs的发展，推动其板块建设。
• 北京市发改委扩大REITs试点行业范围，新增保障性租赁住房、水利设施、旅游基础设施等。
• REITs整体表现优于上证综指，与国债指数呈正相关。
• 交通基础设施类REITs估值收益率较高，保障性租赁住房REITs收益率较低。

主要观点

1. 证监会支持保障性租赁住房REITs

证监会提出“大力支持房地产市场平稳发展”，并强调“加快打造保障性租赁住房REITs板块”。这表明政策层面对保障性租赁住房REITs的重视，旨在通过REITs工具盘活存量资产，缓解居民住房压力，推动房地产市场健康发展。

2. REITs市场表现

• 本周表现：REITs下跌0.75%，上证综指下跌3.85%，国债指数下跌0.02%。
• 滚动4周表现：REITs下跌0.15%，上证综指上涨1.80%，国债指数下跌0.02%。
• 相关性：REITs与上证综指呈弱负相关（-0.36），与国债指数呈强正相关（0.62），这主要得益于REITs具有稳定的现金流特性。
• 产权类与特许经营权类REITs对比：产权类REITs表现弱于特许经营权类REITs，本周产权类REITs下跌1.12%，特许经营权类REITs下跌0.51%；滚动4周产权类REITs下跌1.67%，特许经营权类REITs上涨0.86%。

3. 交通基础设施类REITs估值收益率高

交通基础设施类REITs估值收益率普遍高于其他类型，其中华夏中国交建高速REIT估值收益率最高，达8.53%；鹏华深圳能源REIT估值收益率最低，仅1.41%。保障性租赁住房REITs估值收益率均不高于5%。

4. 底层资产种类多样化

北京市发改委的通知扩大了REITs试点行业范围，包括保障性租赁住房、水利设施、旅游基础设施等。目前，市政基础设施、新型基础设施、水利设施和旅游基础设施尚未有REITs发行，但随着政策支持，未来有望扩容。

关键信息

• 保障性租赁住房REITs：

  • 4支已成功上市，总规模为50.055亿元，占已发行REITs总规模的6.39%。
  • 网下认购配售比例均低于1%，公众认购配售比例均低于0.7%，显示市场热度。
  • 本周跌幅最大为华夏北京保障房REIT（-3.95%），而中金厦门安居REIT（-3.19%）和红土深圳安居REIT（-3.26%）表现也较为低迷。

• 特许经营权类REITs表现优于产权类REITs：

  • 本周特许经营权类REITs下跌0.51%，而产权类REITs下跌1.12%。
  • 滚动4周特许经营权类REITs上涨0.86%，产权类REITs下跌1.67%。

• 仓储物流类REITs换手率偏低：

  • 本周仓储物流类REITs日均换手率最低，红土创新盐田港REIT为0.20%，中金普洛斯REIT为5.20%。
  • 成交额占比最小的是能源基础设施REITs，仅为2.35%。

• 本周REITs审批进度：

  • 上交所和深交所均有多个REITs项目处于不同审批阶段，包括已反馈、已受理、已问询、通过等。
  • 项目涉及交通基础设施、仓储物流、生态环保、园区基础设施等。

• 本周公募REITs主要公告：

  • 多只REITs发布了招募说明书更新和上市交易公告。

投资建议

• 关注产权类REITs：如保障性租赁住房REITs、园区基础设施REITs、仓储物流REITs，这些REITs受益于资产升值和良好运营能力。
• 关注特许经营权类REITs：如生态环保、能源基础设施、交通基础设施REITs，具有稳定现金流和较高分红率。

风险提示

1. 政策实施不及预期：若政策推进不及预期，可能影响REITs的发行和市场表现。
2. 宏观经济不及预期：宏观经济下行可能影响REITs底层资产的运营和收益。
3. 项目运营不及预期：若项目运营不佳，可能影响REITs的现金流和分红。

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 上次评级：强于大市

作者信息

• 分析师：胡孝宇
• SAC执业证书编号：S1110522070003
• 邮箱：huxiaoyu@tfzq.com