20220821-天风证券-房地产REITs周报_保障性质租赁住房REITs认购热情高涨_8页_815kb

报告摘要

房地产行业REITs周报总结（2022.08.14-2022.08.19）

核心内容概述

本报告聚焦于2022年8月14日至19日期间，中国房地产基础设施公募REITs市场的发展情况，重点分析了保障性质租赁住房REITs的认购热情、REITs整体表现、ABS估值差异以及REITs审批进度等内容。

主要观点与关键信息

1. 保障性质租赁住房REITs认购热情高涨

市场表现：保障性租赁住房REITs（包括公租房）在发售期间受到投资者高度关注，配售比例普遍较低，反映出市场对其的认可。
具体配售比例：
- 红土创新深圳人才安居REIT：网下认购配售比例为0.77%，公众认购为0.39%；
- 华夏北京保障房REIT与中金厦门安居保障性REIT的配售比例略高于前者，但均不足1%（网下）和0.7%（公众）。
稀缺性与收益：公募REITs整体数量有限，目前总市值为646亿元，仅占A股整体市值的0.08%；保障性租赁住房REITs的底层资产位于北京、深圳、厦门等高能级城市，资产质量高，预测现金流分派率在4%以上，具有较高收益率。
市场扩容：此次三只保障性租赁住房REITs共募集37.97亿元，使公募REITs整体规模扩容5.88%，体现了市场对基础设施资产的配置需求。

2. 本周REITs跑赢上证综指

整体表现：
- 本周REITs指数上涨2.44%，上证综指下跌0.57%，国债指数上涨0.32%；
- 滚动4周，REITs指数上涨2.92%，上证综指下跌0.36%，国债指数上涨0.66%。
相关性分析：
- REITs指数与上证综指呈弱负相关（相关系数-0.34）；
- REITs指数与国债指数呈强正相关（相关系数0.72），主要受益于其稳定的现金流特性。
分类表现：
- 产权类REITs涨幅为3.11%，特许经营权类REITs涨幅为2.03%；
- 产权类REITs整体表现优于特许经营权类REITs。
单周涨幅：
- 华安张江光大园REIT涨幅最大，达5.62%；
- 华夏中国交建高速REIT涨幅最小，为0.47%；
- 鹏华深圳能源REIT是唯一一只IPO以来下跌的基金，跌幅为3.64%。

3. 产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs

估值情况：
- 平安广交投广河高速REIT的ABS估值最高，达15倍；
- 红土创新盐田港REIT的ABS估值最低，为2.39倍。
资产类型差异：
- 产权类REITs的ABS估值普遍在5倍以下；
- 特许经营权类REITs的ABS估值普遍在5倍以上，仅富国首创水务封闭式REIT为3.4倍。
收益率与剩余年限：
- 产权类REITs的ABS估值收益率在5%至7%之间，剩余年限在9年左右；
- 特许经营权类REITs的ABS估值收益率在6.8%至9.17%之间，剩余年限在14年左右。

4. 本周REITs审批进度

项目受理情况：
- 上交所与深交所分别受理多只REITs项目，涉及交通基础设施、保障性租赁住房、园区基础设施等类型；
- 其中，红土创新深圳人才安居REIT与中金厦门安居保障性REIT已通过审批，华夏北京保障房REIT也已通过。
其他项目状态：
- 国泰君安临港创新智造产业园REIT、国泰君安东久新经济产业园REIT等处于“已反馈”或“已受理”状态。

5. 投资建议

关注资产升值与良好运营能力的REITs：如园区基础设施类、仓储物流类REITs；
关注稳定现金流与高分红率的REITs：如生态环保类、能源基础设施类、交通基础设施类REITs。

6. 风险提示

政策风险：若政策实施不及预期，可能影响REITs推进及上市数量；
宏观经济风险：若宏观经济不及预期，可能影响底层资产的运营和现金流分派；
项目运营风险：若项目运营不及预期，可能影响底层资产的净利润和现金流分派。

总结

保障性租赁住房REITs的发行引发了市场的高度热情，其低配售比例与高收益率吸引了大量投资者参与。与此同时，REITs整体表现优于上证综指，尤其产权类REITs表现更为突出。然而，产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs，反映出市场对其未来收益的预期存在差异。随着政策的逐步落地和市场的持续发展，公募REITs有望进一步扩容，为投资者提供更多优质资产配置机会。

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