20220925-天风证券-房地产REITs周报_上市房企迎来首单保障性租赁住房REITs_8页_798kb

报告摘要

房地产行业REITs周报总结（2022.09.18-2022.09.23）

核心内容概述

本周房地产行业重点聚焦于公募REITs的市场表现及华润置地分拆保障性租赁住房资产上市的进展。整体来看，REITs市场表现优于上证综指，且产权类REITs表现优于特许经营权类REITs。同时，保障性租赁住房REITs市场持续扩展，华润置地成为首家分拆保障性租赁住房资产上市的上市房企。

主要观点

华润置地分拆保障性租赁住房资产上市
- 华润置地于9月22日发布公告，拟分拆两个保障性租赁住房项目作为REITs底层资产，基金由华夏基金管理，预计募集11.2亿元，华润置地作为战略投资者认购约34%份额。
- 项目位于上海市松江区，分别为泗泾镇保障性租赁住房项目和松江工业区东部园区保障性租赁住房项目，华润置地间接持有项目公司100%股权，运营由有巢深圳负责。
- 有巢作为华润置地旗下长租公寓平台，截至2022年6月30日，其营业额达1.8亿元，持有开业和在建长租公寓5.5万间，出租率高达95%，展现出强大的运营能力。
- 此次分拆将有助于华润置地实现融资多元化、盘活基础设施资产、获取稳定现金回报，并提升项目权益估值。
REITs市场表现优于上证综指
- 本周REITs上涨0.18%，而上证综指下跌1.22%，显示REITs在市场波动中具有相对抗跌性。
- REITs指数与上证综指呈现弱负相关（-0.39），与国债指数呈现强正相关（0.73），主要由于REITs具有稳定现金流的特性。
- 产权类REITs本周上涨0.66%，特许经营权类REITs下跌0.19%，产权类REITs表现优于特许经营权类REITs。
仓储物流类REITs换手率偏低
- 本周仓储物流类REITs日均换手率最低，仅为0.306%，而能源基础设施类REITs换手率最高，达到1.848%。
- 交通基础设施REITs成交额占比最高（37.75%），生态环保REITs成交额占比最低（10.34%）。
产权类REITs估值普遍低于特许经营权类REITs
- 截至9月23日，产权类REITsABS估值普遍在5倍以下，特许经营权类REITs估值普遍在5倍以上。
- 估值最高的为平安广交投广河高速REIT（15.09倍），最低为华夏北京保障房REIT（2.32倍）。

关键信息汇总

已上市保障性租赁住房REITs

基金代码	基金名称	底层资产	原始权益人	业务类型
508068.SH	华夏北京保障房REIT	文龙家园、熙悦尚郡	北京保障房中心有限公司	保障性住房
508058.SH	中金厦门安居REIT	�珩琦公寓、园博公寓	厦门安居集团有限公司	保障性住房
180501.SZ	红土深圳安居REIT	安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆	深圳市人才安居集团等	保障性住房

本周REITs市场表现

REITs类型	资产类型	基金代码	基金名称	本周涨幅(%)	本月涨幅(%)	IPO以来涨幅(%)
产权类	园区基础设施	508027.SH	东吴苏园产业REIT	0.24	-0.04	28.63
产权类	仓储物流	508056.SH	普洛斯仓储REIT	1.99	4.11	42.42
产权类	保障性租赁住房	180501.SZ	红土深圳安居REIT	-0.09	5.14	36.67
特许经营权类	交通基础设施	180201.SZ	平安广交投广河高速REIT	0.46	-0.02	-4.29
特许经营权类	生态环保	508006.SH	富国首创水务封闭式REIT	-0.27	-0.77	34.54
特许经营权类	能源基础设施	180401.SZ	鹏华深圳能源REIT	0.11	0.89	39.18

投资建议

关注保障性租赁住房REITs及园区基础设施类REITs
- 建议关注具备资产升值潜力和良好运营能力的保障性租赁住房REITs，如红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT等。
- 园区基础设施类REITs如东吴苏园产业REIT、华安张江光大园REIT等也值得关注。
关注特许经营权类REITs
- 特许经营权类REITs具有稳定现金流和高分红率，如生态环保类REITs（富国首创水务封闭式REIT）、交通基础设施类REITs（平安广交投广河高速REIT、华夏越秀高速公路REIT）等。

风险提示

政策实施不及预期
- 若政策推进不及预期，可能导致REITs上市数量受限。
宏观经济不及预期
- 经济下行可能影响底层资产的运营表现，进而影响REITs的现金流和分红能力。
项目运营不及预期
- 若项目运营未达预期，可能影响底层资产的盈利能力及REITs的估值表现。

本周REITs审批进度

交易所	公募REITs名称	管理人	基础资产	资产类型	项目状态	更新日期
上交所	华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金	华夏基金	上海保障性租赁住房	保障性租赁住房	已受理	2022/9/23
深交所	华夏和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金	华夏基金	和达药谷一期、孵化器	园区基础设施	已问询	2022/9/20
上交所	中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金	中金基金	沿江高速公路芜湖至安庆段	交通基础设施	已反馈	2022/9/20
上交所	华泰资金江苏交控高速公路封闭式基础设施投资基金	华泰资管	沪苏浙高速公路及其附属设施	交通基础设施	已反馈	2022/9/6
上交所	国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金	国泰君安资管公司	临港奉贤智造园一期、三期	园区基础设施	通过	2022/8/30
上交所	国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金	国泰君安资管公司	东久智造园项目（金山、昆山、无锡、常州）	园区基础设施	通过	2022/9/1
深交所	华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金	华夏基金	合肥创新产业园一期	园区基础设施	通过	2022/8/31

总结

本周REITs市场整体表现优于上证综指，产权类REITs表现优于特许经营权类REITs，保障性租赁住房REITs市场持续扩展。华润置地作为首家分拆保障性租赁住房资产上市的上市房企，其动作或标志着REITs在房地产行业的进一步渗透。未来，随着更多房企涉足保障性租赁住房REITs市场，该领域或将迎来更大发展空间。

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