20211010-首创证券-房地产行业简评报告_销售端加速下行_金融端政策有望边际改善_6页_1mb

房地产行业简评报告总结

核心内容

本报告分析了2021年10月房地产行业的发展状况，指出销售端持续下行，金融端政策可能有所改善，整体行业基本面与估值存在背离，预计四季度将有所修复。

主要观点

销售端持续走弱

• 销售增速回落：2021年前9月TOP100房企全口径销售额同比增长9.5%，增速较1-8月下降1.6个百分点。
• 单月销售负增长：9月单月TOP100房企销售额同比下降36%，环比下降5.1%，连续三个月负增长，降幅持续扩大。
• 城市销售分化：重点监测的55个城市9月新房销售面积同比下降24%，其中一线、二线及三四线城市增速分别为-31%、-8%和-42%。

市场集中度下降

• 梯队销售增速差异：TOP10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企前9月累计销售额同比增速分别为5%、16.3%、22.3%和15.1%。
• 单月销售降幅扩大：TOP10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企9月单月同比增速分别为-44.2%、-21.1%、-30.5%和-40.4%，降幅持续扩大。
• 市场集中度下滑：TOP5、TOP10、TOP20、TOP50、TOP100的市场占有率分别为13.7%、20.7%、29.5%、44%和53%，较前7月有所下降，低于2020年末水平。

品牌房企销售表现

• 第一梯队房企：碧桂园、万科、融创中国前9月累计销售额均超4500亿元，构成第一梯队。
• 增长与下降分化：部分房企如绿城中国、金地集团、佳兆业、招商蛇口等表现较好，而多数房企9月单月销售额为负增长。
• 目标完成率：重点关注品牌房企平均目标完成率为69%，其中佳兆业集团、金地集团、招商蛇口等完成率较高。

土地市场表现

• 新增货值跌幅扩大：2021年前9月百强房企新增土地货值同比下降13.1%，跌幅较前8月扩大0.8个百分点。
• 土地获取集中度提升：TOP10房企新增土地货值占比达38%，较前8月提升0.6个百分点，彰显土地获取优势。
• 土地市场遇冷：多个热点城市二轮土拍市场遇冷，溢价率大幅下滑，流拍率高企。

关键信息

• 金融端政策改善预期：9月末央行首提“两维护”，预计四季度刚需按揭政策有望边际改善，房企流动性同步改善。
• 投资策略推荐：
  1. 拥有优质土地资源和销售增速较高的房地产企业；
  2. 业绩改善、财务指标健康的公司；
  3. 运营能力、成本管控能力、融资能力、非市场化拿地能力具有优势的房企。
• 风险提示：
  • 疫情再次爆发对经济预期产生冲击；
  • 房地产行业调控政策超预期收紧；
  • 房地产销售及结算大幅低于预期；
  • 房价超预期下跌。

图表摘要

• 图1：TOP100房企累计全口径销售额及增速
• 图2：TOP100房企单月全口径销售额及增速
• 图3：重点监测城市月度销售面积增速
• 图4：不同级别城市月度销售面积增速
• 图5：不同梯队房企前8月累计销售增速对比
• 图6：不同梯队房企8月单月销售增速对比
• 图7：各梯队全口径入榜门槛及增速
• 图8：各梯队权益口径入榜门槛及增速
• 图9：房企集中度变化

投资建议

• 行业评级：看好
• 投资建议标准：以报告发布后6个月内市场表现为基准，相对沪深300指数的涨跌幅作为参考。

分析师简介

• 王嵩：首创证券首席分析师，华南理工大学工科学士，香港城市大学金融工程硕士，拥有七年房地产研究经验，曾就职于国海证券、中信建投证券。

免责声明

• 本报告由首创证券制作，不保证其准确性或完整性。
• 报告仅供参考，不构成投资建议，投资者需自行独立评估并咨询专业顾问。